広島県福山市新涯町２丁目２２４番外(東福山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


41,100円

2016年01月01日に行った広島県福山市新涯町２丁目２２４番外(広島県福山市新涯町２−１９−１５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を41,100円/㎡としました。

広島県福山市新涯町２丁目２２４番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番広島県福山市新涯町２丁目２２４番外
住居表示新涯町２−１９−１５
価格41,100円/㎡
交通施設、距離福山、5,900m
地積1,823㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)1F
利用現況倉庫
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況事業所、倉庫、一般住宅等が混在する工業地域
前面道路の状況南西8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐々木智晴氏による調査レポート

不動産鑑定士佐々木智晴
価格41,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動は認められないが、地域内の工業地需給動向等を反映して、地価下落率は縮小している。
地域要因の将来予測物流関連施設等を中心とする工業地域であり、地域に大きな変動をもたらす要因は見当たらないため、当面は原状を維持するものと思料する。地価はやや下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、福山市東部エリアにおける臨海ないしは内陸部の工業地域及び混在地域と判定した。需要者は、製造業や物流関連業務を営む事業法人等が中心である。大規模な物流施設適地を中心に、工業地に対する需要は比較的堅調に推移している。取引件数が少なく、成約事例も画地規模や等が様々で、土地、複合不動産共に、需要者の中心価格帯は把握できなかった。
一般的要因地域経済は、製造業を中心に、緩やかながらも回復傾向にある。当市の人口は約472千人と横這い傾向にある。

宇佐秀雄氏による調査レポート

不動産鑑定士宇佐秀雄
価格41,100円/㎡
個別的要因特別な変動要因はない。
地域要因周辺には、小規模住宅開発も見られるが、対象地域に特別な変化はなく、企業の投資意欲も、最近は減退していて、地価は弱含みである。
地域要因の将来予測この地域は、流通業務的色彩のある倉庫・工場と共同住宅等が混在する地域である。工場跡地が小規模開発されることがあるものの、長く続く不況の影響を受けて、今後も、地価は、下落してゆくと予測する。
市場の特性同一需給圏は、福山市内の用途の多様性のある交通利便性の良い倉庫・工場・住宅等の混在する工業地域一円と判定した。生産性の高い工場や流通業務企業が連担する地域であるが、長期的には、住宅地として移行する地域である。主需要者は、福山市に所在する中小企業である。需要の中心となる価格帯は、規模に大小があり特定できなかった。
一般的要因消費税増税後、景気後退が顕著となっている。又、円安の影響もあって、建設物価は上昇している。地価は、そのあおりを受けて、下落を続けている。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生人工地植生,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度4613523
北緯 133度4051106

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東福山駅(地価相場 44,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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