広島県福山市港町２丁目１８番２(福山駅・東福山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
77,500円
2016年01月01日に行った広島県福山市港町２丁目１８番２(広島県福山市港町２−４−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を77,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 広島県福山市港町２丁目１８番２ |
| 住居表示 | 港町２−４−１２ |
| 価格 | 77,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 福山、2,300m |
| 地積 | 236㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、アパート等が見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東5.8m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
細井資伸氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 細井資伸 |
|---|---|
| 価格 | 77,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 特にない。 |
| 地域要因 | 平坦部の利便性の良い住宅地においては需要が旺盛で、地価は横這いに近い状態で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 福山市の中心部、国道2号南側背後に位置する住宅地域であり、利便性が優るため不動産需要は多くなる傾向にあり、当該地域の地価は横這いに推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR山陽本線「福山」駅の南東方に位置する港町を中心とする住宅地域一円である。需要者の中心は福山市内の居住者を中心に隣接市町の居住者を含む。当該地域の西方に大規模店舗が立地し、生活上の利便性に優れるため、需要も旺盛で地価もほぼ横這いにある。取引の中心価格帯は土地が1，500万円∼2，000万円程度、新築戸建住宅物件は、3，000万円∼3，300万円程度が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 大企業等の好業績の影響を受けて、地方経済もDIからも回復傾向が伺える。福山市内の地価は住宅地は下げ止まり傾向、商業地は未だ下落傾向。 |
豊田武夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 豊田武夫 |
|---|---|
| 価格 | 77,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 特段の変動要因は認められない。 |
| 地域要因 | 利便性の良い住宅地で地価は、横ばいで推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は一般住宅、アパート等が所在する住宅地域である。特別の変動要因は認められない。地価水準はやや弱含みから横ばいで推移していくものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR山陽本線福山駅の南東方にあって、港町とその周辺一帯の住宅地域である。需要者の中心は、福山市内に居住する個人がほとんどを占める。当該地域は、大規模店舗に比較的近く生活利便性が良好で一般住宅、アパート等が所在する住宅地である。土地は概ね1，500万円∼2，000万円、新築の戸建物件は3，000万円∼3，500万円が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 利便性の優る住宅地の地価は横ばいで推移し住宅地は下落幅縮小。商業地は繁華性は変わらないが、地価は下落幅縮小で推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度4856466 北緯 133度3837006 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
福山駅(地価相場 181,000円/㎡)東福山駅(地価相場 44,700円/㎡)備後本庄駅(地価相場 72,750円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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