広島県福山市北美台５８番(福山駅・備後本庄駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


48,500円

2016年01月01日に行った広島県福山市北美台５８番(広島県福山市北美台８−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を48,500円/㎡としました。

広島県福山市北美台５８番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番広島県福山市北美台５８番
住居表示北美台８−４
価格48,500円/㎡
交通施設、距離福山、1,700m
地積160㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域
前面道路の状況南西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

丸本創史氏による調査レポート

不動産鑑定士丸本創史
価格48,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因やや古い高台の団地であり高齢化が進み、他からの転入は期待できない。不動産取引は停滞しており、地価は依然として弱含みの状態である。
地域要因の将来予測造成後相当年経過した高台にある古い住宅団地であり、道路幅員も狭い。そのため高齢化が進むにつれ人口流失傾向が見られる。需給動向は総じて弱く、地価も下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、福山市中心部北方の北美台、清水ヶ丘、緑陽町及び向陽町などのJR山陽本線北側の丘陵地に所在する既存住宅団地を中心とする地域である。需要の中心は、福山市内の居住者や通勤者が中心を占めるが、古くからの住宅団地に対する需要は高齢化等の理由から引き続き低迷している。土地は50坪前後のものが多く700万円から900万円程度が中心の価格帯。戸建物件は中古物件が中心であるが取引は稀少で、新築は注文住宅が主流である。
一般的要因金融緩和の影響もあり企業業績は回復傾向にあるが、いまだ個人消費の拡大までには波及しておらず、地価を押上げる要素には至っていない。

細井資伸氏による調査レポート

不動産鑑定士細井資伸
価格48,700円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因市街地に近いものの、幅員の狭い古い住宅団地であるため不動産に対する需要は弱く、地価は下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測高台にある道路条件のやや悪い住宅団地である。当該住宅団地の地域要因のため需要は総じて弱く、地価は今後も下落傾向に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、対象標準地のある北美台住宅団地など高台にある住宅団地を中心とした地域一円。需要の中心は福山市内の居住者が主であるが、隣接する市町の居住者もある。高台の街路条件の劣る当該地域は、高齢者にとっては生活上の利便性も悪く不動産に対する人気も少なく地価の下落が続く地域である。需要の中心は土地のみで700万円∼1，000万円程度、新築の戸建住宅は2，300万円∼2，800万円程度である。
一般的要因大企業等の好業績の影響を受けて、地方経済もDIからも回復傾向が伺える。福山市内の地価は住宅地は下げ止まり傾向、商業地は未だ下落傾向。

環境情報

地形・地質

未固結堆積物

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度50054250000001
北緯 133度3656536

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

福山駅(地価相場 181,000円/㎡)備後本庄駅(地価相場 72,750円/㎡)横尾駅(地価相場 46,400円/㎡)東福山駅(地価相場 44,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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