広島県福山市南蔵王町６丁目３５０番(東福山駅・大門駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
75,100円
2016年01月01日に行った広島県福山市南蔵王町６丁目３５０番(広島県福山市南蔵王町６−２１−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を75,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 広島県福山市南蔵王町６丁目３５０番 |
| 住居表示 | 南蔵王町６−２１−６ |
| 価格 | 75,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 東福山、700m |
| 地積 | 274㎡ |
| 形状 | (1.0:2.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅のほかにアパート等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北5.6m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
守屋昭志氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 守屋昭志 |
|---|---|
| 価格 | 75,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 利便性に恵まれた住宅地で需要は比較的底堅く、地価は底値感等から堅調に推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、各種利便施設等への接近性に恵まれた住宅地として比較的人気が高い。ただ、区画整理により画地規模がやや大きいため、細分化が進んでいる。地価は、底堅い需要を反映し安定的に推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、福山市東部市街地の南蔵王町、春日町、東深津町及び引野町等を中心とする混在住宅地域である。需要者は、福山市内外の個人を中心に法人事業者も挙げられる。圏域内は、区画整理された混在住宅地域で中規模画地が標準的であるが、最近は総額の観点から細分化された住宅地が増える傾向にある。土地は規模により多少異なるが概ね2，000万円まで、新築の戸建物件は3，000万円前後のものが需要の中心価格帯である。 |
| 一般的要因 | 景気は全国的には緩やかな回復基調が続いているが、福山市の景況感は全般的にやや弱含んでおり、新築住宅の建設も減少傾向にある。 |
丸本創史氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 丸本創史 |
|---|---|
| 価格 | 75,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 特段の変動要因は認められない。 |
| 地域要因 | 区画が整然とし利便性に恵まれた住宅地で、周辺では高値での取引も散見され、地価は堅調に推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 幹線道路背後に位置する区画整然とした住宅地域で、店舗や病院等の各種利便施設等へのアクセスも良好な人気の住宅地域で、当面はほぼ現状維持で推移するものと予測され、地価も概ね下げ止まりの傾向が見られる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は福山市東部の南蔵王・東深津・春日地区等のJR線以北の圏域をその範囲と判定した。需要の中心は、福山市中心部に通勤するサラリーマン層や法人事業者等もが中心である。区画整然とした利便性の高い住宅地であり周囲にはスーパーや小売店舗等が点在している。平地にありマンションも多く、市場競争力が高いエリアである。敷地規模により単価が割高なものも見受けられるが、土地で2，000万円前後、総額で3，500万円程度が中心である。 |
| 一般的要因 | 金融緩和の影響もあり企業業績は回復傾向にあるが、いまだ個人消費の拡大までには波及しておらず、地価を押上げる要素には至っていない。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田,宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度5000231 北緯 133度4037176 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
東福山駅(地価相場 44,700円/㎡)大門駅(地価相場 35,100円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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