広島県福山市引野町４丁目１２８番(東福山駅・大門駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
82,400円
2016年01月01日に行った広島県福山市引野町４丁目１２８番(広島県福山市引野町４−９−３８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を82,400円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 広島県福山市引野町４丁目１２８番 |
| 住居表示 | 引野町４−９−３８ |
| 価格 | 82,400円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 東福山、500m |
| 地積 | 325㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 店舗兼住宅、事務所等が多い商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南西20.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
宇佐秀雄氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 宇佐秀雄 |
|---|---|
| 価格 | 82,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 特別な変動要因はない。 |
| 地域要因 | 消費の低迷から、商業地の需要は弱く、地価は下落している。 |
| 地域要因の将来予測 | 対象地は、集配を行う郵便局の近くに位置する店舗・事業所等の存する商業地域である。国道2号等の幹線道路沿いにある量販店との競争があり、この地域の商業地としての需要は弱い。地価は、下落していくと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、福山市街地の国道等の幹線道路沿いの路線商業地一円である。最終的需要者の中心は、地元企業等である。この地域周辺には、大規模店舗等の進出も見受けられる。この為、顧客を周辺地域に奪われている。土地の価格帯は、画地の規模に格差があり、需要の中心となる価格帯は、巾が大きく特定できなかった。 |
| 一般的要因 | 消費税増税後、景気後退が顕著となっている。又、円安の影響もあって、建設物価は上昇している。地価は、そのあおりを受けて、下落を続けている。 |
髙橋紀子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 髙橋紀子 |
|---|---|
| 価格 | 82,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 特別な変動要因は認められない。 |
| 地域要因 | 商業施設の出店により通行量は増加したが、続く出店は見られない。地価は下落を続けてきた。 |
| 地域要因の将来予測 | 東西を走る国道2号の出店に劣後し、標準地が所在する南北の市道沿線の出店が少ない現象は続くと予測する。後背の住宅地の影響を受け、地価は下落幅を縮小していくと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、福山市の路線商業地域及びその後背地である。その中で特に価格牽連性が強いのは、東部である。需要者の中心は、地元の法人等である。東西の国道2号は中央の資本が投資されるが、標準地の所在する南北の市道沿線はほぼ地元の資本に限定されている。したがって、相対的に、需要は強くない。業種業態により取引の個別性が強いため、市場の中心価格帯は見い出せない。 |
| 一般的要因 | 福山市の景況感は、製造業が改善方向で、非製造業は横這い状態である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度4923128 北緯 133度4083314 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
東福山駅(地価相場 44,700円/㎡)大門駅(地価相場 35,100円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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