広島県福山市光南町２丁目３６番１(福山駅・備後本庄駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


104,000円

2016年01月01日に行った広島県福山市光南町２丁目３６番１(広島県福山市光南町２−３−２３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を104,000円/㎡としました。

広島県福山市光南町２丁目３６番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番広島県福山市光南町２丁目３６番１
住居表示光南町２−３−２３
価格104,000円/㎡
交通施設、距離福山、1,400m
地積743㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)11F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模の高層マンションが建つ住宅地域
前面道路の状況南8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

豊田武夫氏による調査レポート

不動産鑑定士豊田武夫
価格104,000円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因福山駅周辺のマンションに対する需要はやや強いためマンション素地価格も底堅く推移している。
地域要因の将来予測マンション需要には底堅さがあり、中心部への接近性が優る好立地の物件は需要は多いが、建築費高騰の影響をうけてマンション販売価格の上昇等により需要はやや弱含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏はJR福山駅を中心とした福山市街地一帯である。主たる需要者は中四国地方で事業展開するマンション開発事業者である。当該地域は生活利便性が優れるためマンション需要は底堅く推移しているが建築費等の高騰に伴い新規マンション建設がやや困難になっている。需要の中心価格は、土地については容積率や規模で異なるため中心となる価格帯は見出し難い。                      
一般的要因利便性の優る住宅地の地価は横ばいで推移し住宅地は下落幅縮小。商業地は繁華性は変わらないが、地価は下落幅縮小で推移している。

細井資伸氏による調査レポート

不動産鑑定士細井資伸
価格104,000円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因マンションに対する需要はあるものの、販売戸数の多さからやや苦戦している。このような状況下、素地価格は適地も少ないため底堅く推移している。
地域要因の将来予測マンション需要にはまだ底堅さがあり、生活上の利便性が優る好立地の物件の需要はまだあるものの、建築費高騰の影響をうけてマンション販売価格の上昇等により需要はやや減少してゆくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は光南町を中心に、福山駅から約1．5km以内で中高層共同住宅の多い地域一円である。土地に対する需要者は福山市内の業者よりも広島市内のマンション業者が多い。当該地域は中心部への接近性が優る地域であり、マンション需要は強いが、マンション適地は少なく最近はマンション建築も減少している。需要の中心価格は土地については、容積率や規模により異なる。又、マンション分譲価格は3LDKで2，300万円∼3，000万円程度である。
一般的要因大企業等の好業績の影響を受けて、地方経済もDIからも回復傾向が伺える。福山市内の地価は住宅地は下げ止まり傾向、商業地は未だ下落傾向。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度4789055
北緯 133度3675323

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

福山駅(地価相場 181,000円/㎡)備後本庄駅(地価相場 72,750円/㎡)東福山駅(地価相場 44,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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