広島県福山市大門町大字野々浜字桐木４９２番(大門駅・東福山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
22,300円
2016年01月01日に行った広島県福山市大門町大字野々浜字桐木４９２番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を22,300円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 広島県福山市大門町大字野々浜字桐木４９２番 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 22,300円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 大門、900m |
| 地積 | 383㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 農家、一般住宅が混在する農村住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南3.8m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | その他 |
| 建ぺい率、容積率 | 70(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化調整区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
小田貴之氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小田貴之 |
|---|---|
| 価格 | 22,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 特に変動要因はない。 |
| 地域要因 | 農家集落の性格が残る地域で、価格形成要因の変動は少ないが、周辺市街化区域の地価の下げ止まり傾向を受けて、緩やかに下落基調で推移。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は市街化調整区域内の農家集落の性格が残る住宅地域で、変動要因は少ない。ただし、最寄駅から徒歩圏で、周辺市街化区域の地価の下げ止まり傾向との比較から、今後も低位安定的に推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は福山市郊外を外延的に広がる市街化調整区域を中心とした既存の宅地地域と判定した。需要の中心は、当該地区に地縁性を有する者の世帯分離等による需要以外ではほとんど見られない。農家集落の性格も残る地域で、相続による親族間取引等以外は少なく、局地的、単発的なため画地規模や形状等により価格差が大きく、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 |
| 一般的要因 | 景気の改善傾向が認められるも、一進一退の状況が続いている。地方経済への影響は限定的であるが、都心部では、不動産市況はやや持ち直している。 |
三谷正登氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 三谷正登 |
|---|---|
| 価格 | 22,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に特段の変動はみられない。 |
| 地域要因 | 取引需要は微減傾向から下げ止まりの感が見られる。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅、農家住宅等の存する市街化調整区域内の住宅地域であるが、近年の地価下落による値頃感から地価はやや下げ止まり傾向にあり、今後はやや弱含み傾向で推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は福山市東部の市街化調整区域を中心とした圏域である。需要者の中心は地縁性を有する世帯分離等の地元居住者である。駅への接近性など利便性が比較的良いことから需要は微減傾向から下げ止まりの傾向が認められる。取引の画地規模等はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 |
| 一般的要因 | 鉄鋼価格低下に伴う困難、大手IC工場の縮小の悪影響もあり、停滞気味の地域経済を反映し不動産市場に活力は乏しい。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 深成岩深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度49861780000001 北緯 133度4421586 |
参考：該当物件周辺マップ
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岡山県笠岡市笠岡字大磯２７２番２岡山県笠岡市茂平字吉原１６９４番１１外岡山県笠岡市城見台２番１０岡山県笠岡市茂平字苫無１３８１番３６外広島県福山市郷分町字井ノ端６１７番４広島県福山市御幸町大字中津原字兼近１８５８番３広島県福山市大門町１丁目３３１番広島県福山市沖野上町字９丁目２９１番７広島県福山市伊勢丘８丁目１３１番広島県福山市大門町２丁目１１２番広島県福山市大門町４丁目１４７番外広島県福山市大門町大字大門字古新涯１１０番２外広島県福山市城興ケ丘１２３番広島県福山市大門町４丁目１４７番外
参考：近隣駅の地価相場
大門駅(地価相場 35,100円/㎡)東福山駅(地価相場 44,700円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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