広島県福山市船町２８番外(福山駅・備後本庄駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


112,000円

2016年01月01日に行った広島県福山市船町２８番外(広島県福山市船町１−２５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を112,000円/㎡としました。

広島県福山市船町２８番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番広島県福山市船町２８番外
住居表示船町１−２５
価格112,000円/㎡
交通施設、距離福山、550m
地積190㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)4F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、飲食店等が多いアーケードのある商業地域
前面道路の状況南8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),500(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

村重力也氏による調査レポート

不動産鑑定士村重力也
価格112,000円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因ロードサイドゾーンに物販店等は顧客を奪われる中、駅前立地より飲食店は比較的堅調であり、出店用途による土地需要は異なる。
地域要因の将来予測駅付近の大型店舗より派生するアーケード街で、近時の価格水準より割安感も出てきており一定層の需要も見込まれ、地価は静態的である。
市場の特性同一需給圏は福山駅南口の商業地域一円。需要の中心は県内外の中小飲食事業者等である。古くからの商業地域で建物経年や出店用途による修繕コストにより投資採算性が異なるが、近時は値頃感もあり隣地併合による利用や好調業種等の出店も見られるようになった。需要の中心価格帯は用途、業種、テナント属性、利回り等の投下資本回収から購入目線は異なる傾向が強い。
一般的要因アベノミクスによる景気感応度は高まり、地方圏でも商業系不動産の出店意欲は業種や希少性等から改善が見られるも、2極化傾向が依然続いている。

細井資伸氏による調査レポート

不動産鑑定士細井資伸
価格112,000円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因アーケード商店街の人通りは少なく需要は依然として強くはないものの、土地の割安感から地価は横ばいに推移している。
地域要因の将来予測アーケード商店街に対する需要は少ないが、福山駅への接近性が優るため、地価は今後ほぼ横ばいに推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR福山駅周辺を中心とする商業地域一円である。需要者の中心は、県内外の資本力のある法人及び福山市内の事業者である。当該アーケード商店街周辺においては空き店舗は増加傾向にあるが、本通り商店街ではアーケードを撤去して商況の回復を目指している。また流動客数も長期減少傾向にあるなど繁華性はやや劣り、不動産需要は低調である。当該地域の土地取引の価格帯は規模等によりまちまちで、需要の中心となる価格帯は見いだしにくい。
一般的要因大企業等の好業績の影響を受けて、地方経済もDIからも回復傾向が伺える。福山市内の地価は住宅地は下げ止まり傾向、商業地は未だ下落傾向。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度487477
北緯 133度3673624

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

福山駅(地価相場 181,000円/㎡)備後本庄駅(地価相場 72,750円/㎡)東福山駅(地価相場 44,700円/㎡)横尾駅(地価相場 46,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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