広島県福山市東手城町１丁目１７０１番２２(東福山駅・大門駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
61,900円
2016年01月01日に行った広島県福山市東手城町１丁目１７０１番２２(広島県福山市東手城町１−３４−３−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を61,900円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 広島県福山市東手城町１丁目１７０１番２２ |
| 住居表示 | 東手城町１−３４−３−１０ |
| 価格 | 61,900円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 東福山、1,600m |
| 地積 | 167㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
宇佐秀雄氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 宇佐秀雄 |
|---|---|
| 価格 | 62,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 特にない。 |
| 地域要因 | 対象地域は、住工混在地域で次第に住宅密度が増大すると考えられる。しかし、地価は当分の間、弱含みに推移すると予測する。 |
| 地域要因の将来予測 | この地域は、一般住宅や共同住宅、事業所等が混在する住宅地域である。東に川が迫り、地域の道路網が劣る。長く続く不況の影響を受けて、今後も地価は、下落していくと予測する。 |
| 市場の特性 | この標準地の同一需給圏は、手城町を中心にその周辺の住宅一円である。需要者は、福山市内に勤務する人達や市内在住の人達、周辺市への通勤者、又は、個人事業者等である。しかし、道路網が劣る為、宅地の需要は弱い。その為、需要の中心価格は、土地について1，000万円∼1，200万円程度である。建物新築を想定すると2，500万円∼2，800万円程度である。 |
| 一般的要因 | 消費税増税後、景気後退が顕著となっている。又、円安の影響もあって、建設物価は上昇している。地価は、そのあおりを受けて、下落を続けている。 |
古井正則氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 古井正則 |
|---|---|
| 価格 | 61,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 特段の変動要因は認められない。 |
| 地域要因 | 地域要因に特段の物理的変動は認められないが、市場内における選好性の先鋭化傾向を受け、価格の二極化がやや顕在化しつつある。 |
| 地域要因の将来予測 | 中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域であり比較的生活利便性も高いが、周辺の新規宅地供給等の影響もあり、当面は現状維持ないしやや弱含みで推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は東手城町・手城町・引野町等を中心とした福山市中心部南東側外縁及びその周辺における比較的地勢平坦な住宅地域一円。主要な需要者は地縁性を有する自己所有目的の個人等と推測され、賃貸借に拠る収益性を前提とした取引は価格判定指標としてやや不適当と判断される。近時は地価の長期下落等を背景に相対的に市場性の高い土地については需給状況の改善が見受けられ、画地規模にもよるが、中心的価格帯は土地価格にして1100万円内外である。 |
| 一般的要因 | 金融緩和や不動産融資拡大の恩恵は地方経済においては相応に限定的で、消費支出の低迷等に表象される様に実体経済もやや弱含みで推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度4841054 北緯 133度4070735 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
東福山駅(地価相場 44,700円/㎡)大門駅(地価相場 35,100円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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