地域要因

目立った地域要因の変動はないが、地下鉄駅の徒歩圏の住宅地で需要も堅調であったことから、地価は上昇基調で推移した。

地域要因の将来予測

一般住宅やマンションがみられる住宅地域で、特に目立った変動要因がないことから今後も現状のまま推移してゆくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は六番町駅周辺の類似性のある取引事例を採用して求めたものでその精度は高く説得力も高い。画地規模が小さく間口も狭い為、共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。対象標準地は画地規模から快適性を重視する戸建住宅用地としての取得が中心となるので、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域の最大の特徴、名古屋駅までの所要時間4分の尾頭橋駅へ徒歩10分という利便性のため、再開発分譲住宅が多く、市場選好性も増大している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域で、自用目的の信頼性のある多数の取引事例を収集した。一方、規範性が高く適格性のある新規賃貸事例は少ない。低層共同住宅が所在するも、地主の遊休土地有効利用目的がほとんど。しかも、標準地の画地条件を、経済的合理性の観点から考察した結果、収益価格の把握を断念している。従って、試算価格である比準価格に対し、単価と総額との関連等を勘案し、代表標準地からの秤量的検討を加えて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

都心部に近い中小工業地であることから、地価は安定的に推移した。

地域要因の将来予測

中小規模の工場のほか、一般住宅もみられる工業地域で、生活利便性が良い為、住宅等への用途転用の可能性はあるが、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、熱田区及び隣接区の画地規模が類似する取引事例を中心に採用し求めたもので、市場性を反映し説得力を有する。賃貸倉庫等の事業用賃貸市場は未成熟で地価に見合う賃料水準が形成されていない為、収益価格は低廉となった。自用目的の土地取得が中心であり、収益性は重視されず、市場性を重視して意思決定をすることから比準価格を標準に、収益価格を参酌し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

金山駅に近い幹線沿い商業地域であるが、繁華性はやや薄く、駅接近性に着目したマンション等への用途転換が緩やかに進んでいる。

地域要因の将来予測

幹線街路沿いの商業地域であるが、金山駅への良好な接近性と高容積率等によりマンション用地としての需要が高いエリアであり、今後とも纏まった規模の画地についてはマンション開発が進むものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、マンション素地等の大規模画地事例を中心に採用の上試算しており、実証的な価格である。開発法による価格は、建築工事費を始め開発計画には不確実性が内在する点は否めないものの、ディベロッパーサイドの投資採算性に着目して求めており、対象地の如き大規模画地の評価では説得力が認められる。本件では、実証的な比準価格と開発法による価格を相互に関連付け、代替性が高い標準地との均衡性を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

都計道八熊線の全線開通後、当該道路は、市道路ネットワークの中心部根幹を構成し、路線商業熟成度の向上、背後地の充実に寄与している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域で、自用目的の信頼性のある多数の取引事例を収集した。一方、規範性が高く適格性のある賃貸事例は少ない。近隣地域には賃貸物件も所在するが、地主の土地有効利用目的のものが多い。この評価の基礎となる資料の量及び質を総合的に比較検討した結果、相対的信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地からの秤量的検討を踏まえ、都心の商業地という近隣地域の特性も考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

店舗の集積度が高い商業地であり、地域要因について特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

金山駅前の繁華性の高い商業地であり、今後も高い繁華性を維持しつつ、発展的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、高層の飲食ビルが建ち並ぶ金山駅前の商業地域であって、需要者には収益物件の保有を目的とした投資家が考えられるため、収益価格には相応の説得力が認められるが想定要素も含む。一方で、比準価格は、高度、準高度商業地の事例から求められており、より高い説得力が認められる。以上より、需要者の投資行動の適合性の観点より、市場性を反映した比準価格を標準に収益価格を比較考量し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

背後地にマンションが出現、それに対応して大型スーパも出店されたが、昔ながらの小売店を中心とする近隣地域には、その影響は殆ど及んでいない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域で、自用目的の信頼性のある多数の取引事例を収集した。一方、規範性が高く適格性のある賃貸事例は少ない。近隣地域には賃貸物件も所在するが、地主の土地有効利用目的のものが多い。この評価の基礎となる資料の量及び質を総合的に比較検討した結果、相対的信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、単価と総額との関係に配慮し、代表標準地からの秤量的検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成住宅地域で特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地は画地の状況並びに事業収支の観点から賃貸共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は多数の規範性を有する事例を中心に試算されており信頼性が高い。標準地は快適性を重視する住宅地域であることから、自用目的で取引がなされ、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的である。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した住宅地域で特段の変動要因はない。都心に近い鉄道駅徒歩圏という利便性に優れる立地から、地価は当面強含みで推移するものと予測する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

住宅地にあっては、市場参加者は居住の利便性、快適性に着目して不動産を選択する。近隣地域は、鉄道駅徒歩圏にあって都心にも近接し、通勤、生活の利便性に優れる地域で需要は底堅いが、比準価格は、近隣地域内の不動産価格への影響が強いと認められるエリアに事例選択の範囲を絞るとともに、類似性の高い事例を選択し査定したもので、市場参加者の価値判断に立脚し説得力を有するので、当該比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

金山駅に近く、店舗等が見られる商業地域である。駅の利便性等を背景に需要は堅調である。

地域要因の将来予測

金山駅に近く、幹線道路沿いの商業地域である。良好な利便性等からマンションが増えていくものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は、金山駅南方の店舗や事務所が連たんする商業地域である。比準価格は、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は、土地及び建物の一体価額に見合った賃料水準が形成されていないこと等から低位に試算された。本件においては、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中小工場跡地等が、徐々に住宅地として転換しつつある。

地域要因の将来予測

当該地域は、中小工場のほか、住宅等も混在する工業地域であり、今後は工業地から住宅地へと徐々に用途転換が進むものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は工場等の賃貸物件も散見されるが、自用の利用を前提とした取引が中心で、投資目的の取引は限定的であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない。従って、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅に近い利便性の高いエリアで、事業用地のほか、住居系用地としての需要が見込まれ地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

類似地域にて信頼性のある取引事例を収集し比準価格を求めた。一方標準地は商況は劣るものの交通アクセスが優るため賃貸マンションの堅調なニーズがある。このため安定的な収益物件としては賃貸住宅は魅力はあるが競合物件の増加、建築費高騰等から投資採算的には低位に試算された。このため調整は比準価格を標準とし収益価格を参酌し、代表標準地との価格均衡を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

名古屋駅と金山駅に近い幹線道路沿いの商業地域である。地域南方で高層共同住宅の建築が見られたが、昨年から地域要因に大きな変動は見られない。

地域要因の将来予測

近隣地域は商業地域として概ね熟成しており、都心に近い幹線道路沿いの商業地域であり回復基調の市場動向の影響を受けつつ、当面は現状維持で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、幹線道路沿いを中心に複数の取引事例から査定価格間の調整を経て決定されており、標準地の価格水準を示すものとして説得力が高い。対象近隣の商業環境や二極化する市場動向等から判断し、賃貸需要の中心はある程度規模のまとまった画地が中心である。従って、代表標準地との検討及び最近の市場動向も踏まえ、各手法の適合性や相対的信頼性の観点から、比準価格を重視しつつ収益価格を勘案して、上記の通り決定した。

地域要因

周辺地区で工場跡地再開発「みなとアクルス」が順次進捗中である。

地域要因の将来予測

既存の住宅地で当面は現状のまま推移するものと予測される。地価は浸水リスクへの懸念等もあるが、恵まれた交通利便性を背景に底堅く推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域周辺は居住の快適性を指向する住宅地域であり、収益性によって地価が形成されるまでには至っていないため収益還元法は非適用とした。よって、実証的価格である比準価格を重視し、更に代表標準地価格との検討を踏まえ、昨今の経済情勢及び不動産市況等を総合的に勘案した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近年あおなみ線の沿線で再開発建売分譲が活発で最寄駅徒歩圏内の近隣地域に波及するも、学区の世帯数は微増、人口は微減で、殆ど有意的変化なし。

地域要因の将来予測

西名古屋港貨物線の旅客路線化で徒歩12分程度に最寄駅が出現して、十数年経過したが、近隣地域に影響が現れたのは、最近のこと。現在、宅地再開発分譲もみられるが、地積126㎡はある。今の所は、価格は安定的。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域の住宅地の自用目的取引事例を多数収集した。一方、規範性が高く適格性に富む賃貸事例は少ない。南荒子駅の交通利便性から低層共同住宅がみられるが、地主の遊休土地有効利用目的という特殊な投資行動の結果がほとんど。対象標準地の最有効使用は低層住宅地。しかし、その画地条件を経済合理性の観点から考察し、収益価格の把握を断念した。従って、試算価格である比準価格に代表標準地からの秤量的検討を加え、上記の通り決定した。

地域要因

周辺地区で工場跡地再開発「みなとアクルス」が順次進捗中である。

地域要因の将来予測

既存の住宅地で当面は現状のまま推移するものと予測される。地価は浸水リスクへの懸念等もあるが、恵まれた交通利便性を背景に底堅く推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域周辺は居住の快適性を指向する住宅地域であり、収益性によって地価が形成されるまでには至っていないため収益還元法は非適用とした。よって、実証的価格である比準価格を重視し、更に代表標準地価格との検討を踏まえ、昨今の経済情勢及び不動産市況等を総合的に勘案した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

繁華性に劣る旧来からの商業地であり、地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

幹線道路沿線の商業地域であり、近くに工場等も存するなど繁華性は低い。背後に住宅地も広がるが、周辺に商業施設も整備されており、特段の発展的要因は見当たらない。当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、市場実勢を反映した実証的な価格であり、市場参加者の観点からも説得力は高い。収益性を重視する市場参加者も想定されるため、収益価格にも相応の説得力は認められるが、利回り及び賃料や空室率等については適正な水準を見出しにくい状況であり、収益価格は比準価格に比べてやや説得力に劣る。本件では、より説得力の高い比準価格を標準として、収益価格を斟酌し、さらには代表標準地との検討をも踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

旧来からの幹線道路沿いの商業地であり、地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、市場実勢を反映した実証的な価格であり、市場参加者の観点からも説得力は高い。需要者の多くは収益性を重視して行動すると想定されるため、収益価格にも相応の説得力は認められるが、利回り及び賃料や空室率等については適正な水準を見出しにくい状況であり、収益価格はやや低位に算出された。本件では、より説得力の高い比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、さらには代表標準地との検討をも踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

準幹線道路沿いに店舗兼共同住宅、住宅のほか福祉施設等も見られる商業地域。特段の変動要因は見られないが、一般的要因の影響により需要は堅調。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地は地下鉄駅徒歩圏内の利便性の良好な地域に位置し、周辺では収益性に着目した需要も見られ、収益価格に一定の説得力は認められるが、建築費の高騰により採算が悪化し不安定である。比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり現実的説得力は高いが、査定価格間に開差がある。説得力や信頼性から比準価格を重視しつつ収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

特段の地域要因の変動は見られないが、都心に近接する利便性から、住宅需要も強く地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は実際の取引事例により試算され、市場性を反映した実証的な価格である。市場参加者は自己使用目的の取引が主であり、取引水準を指標に決定されることから、比準価格の規範性は高い。一方収益価格は収益性の観点から求められる価格であるが、標準地の画地規模、経済合理性の観点から賃貸共同住宅の想定は非現実的なため収益価格の試算は断念した。よって比準価格を重視し、代替関係にある標準地との秤量的検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

特に目立った変動要因はないが、中心商業地の地価上昇を受けて地価は緩やかに上昇した。

地域要因の将来予測

国道1号沿いに事務所や専門学校等が建ち並ぶ地下鉄駅に近い商業地域であり、特に目立った変動要因はないことから、当面は現況のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、熱田区内の幹線道路沿いの商業地域の事例を採用し求めたもので、市場性を反映し説得力を有する。近隣地域は地下鉄駅に近く賃貸事務所も一部みられるが賃貸市場の熟成の程度は低く、地価水準に見合う賃料を徴収できないことから収益価格は低位に試算された。近隣地域は自用の事務所等が中心であることを考慮して、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特段の変動要因は見られないが、住宅地との混在から周辺地域の影響を受けやすく、地価は緩慢ながらも上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

既存の工業地域であるが金山駅から徒歩圏内にあるため、工場のほか周辺には共同住宅等も見られる。将来的に住居系用途への転換が増えるものと見られるが、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、採用した事例について取引形態等を考慮して試算し、市場の実態を反映した実証的な価格が求められた。収益価格は収益性に基づいた価格であるが、市場参加者は自己利用の工場、倉庫等が中心であり、賃貸市場は未成熟なため、収益価格は低位に求められた。本件では、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を参考にとどめ、さらに代替関係にある標準地との秤量的検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。