地域要因

店舗需要は弱いが、地元経済は安定している。地域は、大型店舗に近く、市内では繁華性が高い地域であることから、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

中心市街地に位置する商業地ではあるが、瀬戸市は地縁的選好性により、商業地の収益物件も所在の地理的位置、建物の品等に左右されるのが実情で賃貸市場の成熟度は総じて低い。また、取引についても自用目的が中心であり収益用不動産の取引事例は殆ど見られない。よって、同一需給圏内の取引事例を中心に求めた比準価格を重視して、収益価格を関連付け、さらに最新の不動産動向を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

鉄道駅に近く、瀬戸市内では繁華性が比較的良好な地域であることから、地価水準は安定している。

地域要因の将来予測

尾張瀬戸駅の徒歩圏に位置する小売店舗主体の商業地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺類似地域は、自用の店舗を主体とする商業地域であることから、事業者向け賃貸市場の成熟程度は低く、収益価格は低位に試算されている。従って、現実の市場動向を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討結果を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

ニュータウン内では高齢化の進行の影響等に伴う宅地供給増が続く一方、需要が追いつかず地価は依然下落基調にある。

地域要因の将来予測

大規模住宅団地内の戸建住宅地域であるが、居住者の高齢化等に伴う人口流出に歯止めがかからず、地価は引き続き緩やかではあるが下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、共同住宅等の収益物件は見られず、自己使用目的の取引が支配的なため収益価格は試算しない。比準価格は市場で実際に取引された価格を基礎とするものであり、居住の快適性を指標とした自用目的の取引が殆どを占める住宅地域においてその信頼性は高い。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅距離がややあるため、駅近の新興住宅地域に比べ需要は弱いが、一定の住環境があり相応の需要が認められるため、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

住宅地域としてほぼ熟成しており、今後も現在の住環境を維持するものと見られる。駅がやや遠いが住宅地域として一定の環境が確保されており、これに応じた需要があるため、地価は底堅く推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域を含む周辺地域にはアパート等の収益物件も見られるが、土地所有者の有効活用目的の物件が殆どであり、対象標準地の画地条件を考慮すると投資効率に劣る土地のため収益目的で土地を購入する需要者は少ない。よって収益物件の想定は現実的でないため収益還元法は適用しなかった。以上より、本件では、比準価格を標準として、代表標準地との検討の上、単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

鉄道駅徒歩圏内に位置する既成住宅地域であるが、住環境に劣り地価は上昇にまで至っていない。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、地域要因の変動もなく現在の住環境を維持していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、アパート等の収益物件は見られないため、収益還元法の適用は行わなかった。取引事例比較法を適用し試算された比準価格は、採用した取引事例を十分吟味し試算しており市場価値を表した信頼性の高い価格である。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、過去1年間の地域の地価動向及び今後の不動産市場の動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中小店舗等が建つ路線商業地域で、新規店舗等の進出は少なく、商業需要が頭打ち傾向にあり地価水準は概ね横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は、中小店舗等が建ち並ぶ、熟成した路線商業地域である。特別の変動要因は見受けられず、当面は現状維持で推移するものと予測する。地価水準は、概ね横ばい圏内で推移すると予測する。

価格決定の理由

標準地周辺では事業者向けの商業用賃貸物件はあるが賃料水準低く、土地価格に見合った賃料を収受できない地域的特性を有しているため収益価格は低位に試算された。周辺では自用目的の取引が中心のため比準価格の規範性が高いと判断して重視し、収益価格を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに最近の経済情勢、不動産市場にも留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

丘陵地の既成住宅地であるが、最寄駅徒歩圏外にあり、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

 中規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、地域要因に特段の変化はなく、今後も現状を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

 戸建住宅中心の住宅地域であり、また、画地規模が小さく経済合理性のある共同住宅を想定することは困難と判断し収益価格は試算しなかった。近隣地域は快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的での取引が中心であることから、取引価格から試算された比準価格を標準とし、かつ、代表標準地との検討を踏まえ、市場動向の変動にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地域として成熟しており、周辺において地域要因に影響を与える特段の変動要因は見られない。

地域要因の将来予測

周辺地域に総合病院が新築移転（平成26年4月オープン）し、発展的に推移している。

価格決定の理由

比準価格は実際の取引事例に基づき試算され、市場性を反映した実証的な価格である。市場参加者は自己使用目的の取引が主であり、実際の取引価格水準を指標として売買が成立することから、比準価格の規範性は高い。一方収益価格は収益性の観点からの価格であるが、標準地の画地条件等の観点から、賃貸住宅の建築を想定することは非現実的なため試算しない。よって比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市内中心部の路線商業地域であるが、新規店舗等の進出は少なく、商業地需要も弱いため、地価は概ね横ばい傾向。

地域要因の将来予測

店舗、事務所等を主とする熟成した幹線道路沿いの路線商業地域であり、現在特段の地域的変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地周辺では事業者向けの商業用賃貸物件はあるが賃料水準低く、土地価格に見合った賃料を収受できない地域的特性を有しているため収益価格は低位に試算された。周辺では自用目的の取引が中心のため比準価格の規範性が高いと判断して重視し、収益価格を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに最近の経済情勢、不動産市場にも留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域は既成の住宅地域であり、特記すべき地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

住宅地域として熟成しており、特別の変動要因はなく、今後も現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

以上により比準価格及び収益価格の2価格を得た。比準価格は豊富な資料を基に市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は収益性を反映した理論的な価格である。但し当該地域は十分な収益を期待できるほどの十分な賃料水準を有していないため、比準価格に比較して収益価格は低めに試算された。本件では比準価格を中心に、代表標準地との均衡に留意し、収益価格をも参酌して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

鉄道駅からやや遠いが、市中心部に近く相応の住宅需要があり、地価は横ばいからやや強含みの状況にある。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、地域要因の変動もなく現在の住環境を維持していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域であり、アパート等の収益物件は見られないため、収益還元法の適用は行わなかった。取引事例比較法を適用し試算された比準価格は、採用した取引事例を十分吟味し試算しており市場価値を表した信頼性の高い価格である。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、過去1年間の地域の地価動向及び今後の不動産市場の動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

高蔵寺駅から徒歩圏内の商住工混在する住宅地域であるが、周辺に比べやや割安感があることから需要は堅調で地価も安定的である。

地域要因の将来予測

戸建住宅のほか営業所、工場等が混在する熟成した住宅地域であるが、特段の変動要因も認められず、今後も現状維持にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺には共同住宅等の収益物件も見られるが、標準地は画地規模が小さく間口も狭いため共同住宅の想定は困難であり収益価格は試算しない。比準価格は市場で実際に取引された価格を基礎とするものであり、居住の快適性を指標とした自用目的の取引が殆どを占める住宅地域においてその信頼性は高い。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街化調整区域内に存し、自己利用に限られるとは言え、その立地条件から一定の需要は認められるため、地価は比較的安定している。

地域要因の将来予測

農地の中に戸建住宅が散見される市街化調整区域内の地域で用途の制約が強く現状維持で推移すると見られる。調整区域内の需要は弱いが近隣地域は公共施設や市街化区域に近いため、地価は横這いで推移すると予測する。

価格決定の理由

取引事例はいずれも代替競争関係にある調整区域内の事例を採用しており、市場性を反映した価格であると言える。一方、収益還元法については対象標準地が調整区域内の宅地で自己利用に限定されており、賃貸用建物の建設は想定できないため、適用できなかった。以上より、比準価格を標準とし、他の標準地との検討を踏まえた上、単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅に近く利便性の高い住宅地域であり、人気は比較的高い。

地域要因の将来予測

 駅徒歩圏の利便性の良い住宅地域であり、地域要因に特段の変化はなく、今後も現状を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

 戸建住宅中心の住宅地域であり、また、画地規模が小さく経済合理性のある共同住宅を想定することは困難と判断し収益価格は試算しなかった。近隣地域は快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的での取引が中心であることから、取引価格から試算された比準価格を標準とし、かつ、代表標準地との検討を踏まえ、市場動向の変動にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

尾張旭市に隣接する既成住宅地域であり、比較的需要は堅調で、値頃感もあって地価は若干の上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

工場等も介在する住宅地域であるが、特段の変動要因も認められず、当面は現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は駅の徒歩圏内からやや離れており、賃貸需要も殆ど無いため、アパートや賃貸マンション等の利用は殆ど見られず、戸建住宅が大半の地域である。また、標準地は画地規模が小さいため共同住宅を想定することが困難であるので、土地残余法の適用は行わない。近隣地域は居住環境を重視した自用目的が取引の中心と考えられる地域であるから比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅に近いものの、傾斜地の住宅地であることから需要が限定され、地価はやや弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

傾斜地に開発された住宅団地である。駅には近いため地域の南部ではミニ開発が行われており、今後住宅地として成熟していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は駅の徒歩圏内に位置しているが、傾斜地であることからアパート等の利用は殆ど見られず、戸建住宅が大半の地域である。また、標準地は間口が狭く、画地規模も小さいため共同住宅を想定することが困難であるので、土地残余法の適用は行わない。近隣地域は居住環境を重視した自用目的が取引の中心と考えられる地域であるから比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅や商業施設から近くに位置し、利便性が良好なため需要は安定している。

地域要因の将来予測

近隣地域は一般住宅のほか作業所等が混在する住宅地域である。最寄駅から徒歩圏内であり、周辺には商業施設も位置し利便性は良好である。特段開発計画もないことから現状を維持するものと予測される。

価格決定の理由

アパート等の収益物件はほとんど見られない地域であり、自己利用目的の取引がほとんどである。したがって賃貸市場が未成熟であることから収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格は瀬戸市東部の規範性を有する事例を収集することができ、不動産市場の実態を反映した実証的な価格となっている。以上から比準価格をもって、代表標準地との検討を経て、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅を主とする住宅地域として既に熟成しており、価格に影響を及ぼすような目立った地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

戸建住宅を主体とした地域として既に熟成しており、特に大きな変動要因もないため、当面は既存建物の建て替え等を中心に、現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は高蔵寺駅を最寄とする住宅地の取引事例を採用して試算し、市場の実態を反映している。収益価格は、合理的な賃貸住宅経営が想定できず試算できなかった。近隣地域内では収益用建物の建築を目的とする土地取得は見られず、需要者は周辺実勢相場との比較に基づく価格の妥当性を意思決定の主要要素とするのが通常であることから、比準価格を基本とし、周辺の標準地等との均衡及び、最近における地価のすう勢を考慮して鑑定評価額を定した。