愛知県尾張旭市大久手町中松原７２番２(三郷駅・尾張旭駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
73,500円
2017年01月01日に行った愛知県尾張旭市大久手町中松原７２番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を73,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 愛知県尾張旭市大久手町中松原７２番２ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 73,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 三郷、1,200m |
| 地積 | 161㎡ |
| 形状 | (1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 農地が広がる中に住宅が点在する地域 |
| 前面道路の状況 | 北6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化調整区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
関野学氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 関野学 |
|---|---|
| 価格 | 73,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 市街化調整区域内に存し、自己利用に限られるとは言え、その立地条件から一定の需要は認められるため、地価は比較的安定している。 |
| 地域要因の将来予測 | 農地の中に戸建住宅が散見される市街化調整区域内の地域で用途の制約が強く現状維持で推移すると見られる。調整区域内の需要は弱いが近隣地域は公共施設や市街化区域に近いため、地価は横這いで推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、尾張旭市内及び隣接市を含む市街化調整区域内の地域であり、調整区域内の制約を考慮すれば、当該圏域に地縁的選好性のある需要者がメインだが、限定的な需要に加え住環境に乏しいため、基本的に需要は弱い。しかし、近隣地域は駅徒歩圏内にはあり、小学校等の公共施設のほか市街化区域にも近いため、同一需給圏内でも一定の需要はある。中心となる価格帯は、画地規模により幅があるが、1㎡当たり概ね6∼8万程度と把握した。 |
| 一般的要因 | 尾張旭市の人口は増加する中、駅近の新興住宅地域を中心に需要は堅調で、立地条件に劣る地域でも横這い傾向が強い。 |
村井克彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 村井克彦 |
|---|---|
| 価格 | 73,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 市街化調整区域内のため、市場競争力は弱い。地域要因に特段の変動要因は認められず、地価は概ね横ばいにて推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 市街化調整区域内の農地の中に戸建住宅が見られる住宅地域であり、地域要因に影響を与える特段の変動要因も見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、尾張旭市及び隣接市の名鉄瀬戸線を最寄駅とする市街化調整区域内の住宅地域の圏域である。近隣地域は市街化調整区域に指定され、公法規制により宅地開発は限定的であるため、需給ともに弱いが、割安感から地価は安定的に推移している。需要者の中心は、地縁性を有する尾張旭市内居住者であり、圏外からの転入者は少ない。需要の中心となる価格帯は、画地規模により幅があるが、1㎡当たり概ね6∼8万円程度である。 |
| 一般的要因 | 市の人口は増加傾向、取引件数も増加している。特に市西部の区画整理事業が完了した駅徒歩圏内の住宅地域の需要は堅調で、地価は上昇傾向である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度22225960000001 北緯 137度0455142 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
三郷駅(地価相場 80,400円/㎡)尾張旭駅(地価相場 87,100円/㎡)水野駅(地価相場 71,550円/㎡)旭前駅(地価相場 107,500円/㎡)新瀬戸駅(地価相場 71,400円/㎡)印場駅(地価相場 116,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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