地域要因

バス圏地域で、新規転入等も少なく熟成した既成住宅地域。地域環境及び土地の需給動向に大きな変化はなく、地価は概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

最寄駅からバス圏の既成住宅地域で、建物の新築、建替え等は見られず地域は熟成している。新規転入等の旺盛な需要もないことから、地域要因について今後特段の変化はなく、地価もほぼ横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は最寄駅からバス圏の既成住宅地域で、近隣にアパート等は少ない。市場においては自己使用目的の戸建住宅用地の取引が大半を占めており、収益目的での取引は見られない。従って、収益物件の建築を想定し収益価格を試算することは現実性に欠けることから、本件では比準価格のみ試算した。規範性の高い多数の取引事例が収集できており比準価格の精度は高く、本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって上記鑑定評価額を決定した。

地域要因

工場、マンション、一般住宅等が混在する地域であり、一般的要因の下、地価は若干の上昇を示した。

地域要因の将来予測

工場、マンション、一般住宅等が混在する地域であり、当分の間、この状況で推移するものと予測する。一般的要因の下、今後の地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域には投資目的の収益物件は見当たらず、工場等の賃貸物件の想定は現実的でないことから収益還元法は適用しなかった。市場においては実際の取引価格重視の価格形成がなされていると判断されることから、実際に取引され、豊富な事例資料に支えられた比準価格は実証的で説得力を有する。従って、本鑑定評価においては比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中小規模の工場が多い工業地域で、地域要因に格別の変化は見られない。経済政策、円安等を背景に地価は横ばい又は若干の上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中小規模の工場が多い既成の工業地域である。地域要因に特段の変化は見られず暫くは現状のまま推移するものと予測する。地価は緩やかな景気回復に伴い、横這い又は微増傾向にあると思われる。

価格決定の理由

比準価格は船橋市及び隣接市において発生した取引の内、規範性の高い事例を選択して求めたもので、実証的で説得力がある。一般に工業地の事例は少なく、街路条件、規模等により価格形成が異なるためやや広範囲から事例を採用した。収益価格について対象標準地を含む近隣地域は自社使用の工場地が中心で、賃貸物件としての想定や条件設定が非現実的であるため、適用しなかった。よって本件においては比準価格をもって鑑定評価額と決定した。

地域要因

（2）の⑤に記載のとおり。

地域要因の将来予測

近接するイトーヨーカドー東習志野店が今春に閉店し、今のところ後継テナントが未定なため地域の生活利便性の悪化が予想され、地価は今後弱含んで推移する可能性も考えられる。

価格決定の理由

近隣地域周辺にアパートも見られるが、3の（3）−1の理由により収益還元法は採用せず、採用した手法は取引事例比較法のみとなった。鑑定評価額決定に当たっては、精度を期するため代表標準地価格との均衡にも十分留意した結果、均衡を得ているので対象不動産の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

習志野駅徒歩圏の区画整然とした住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、地価は横這い傾向である。

地域要因の将来予測

最寄駅まで徒歩圏の区画整然とした住宅地域であり、今後も同様に推移するものと思料される。地価は横ばい程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から規範性のある比準価格が求められた。なお、当地域は、収益性よりも居住の快適性が重視される、自己使用の戸建住宅が多い郊外の住宅地域であり、小規模画地が多く、アパートを想定することは現実的でなく、採算面においても難があるため収益価格は求めなかった。よって、比準価格を採用して、代表標準地価格から検討した価格との均衡を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

習志野市及び当該近隣地域における震災によるマイナス要因は殆んど回復。不動産取引を含め、地域全体では堅調に推移している。

地域要因の将来予測

大中規模の工場が立地する工業地域で、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価はやや弱含みで推移してきたが、景気回復、臨海部や周辺地価の影響等を受け、今後は上昇局面を辿るものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用の工場や倉庫等が建ち並ぶ内陸型の工業地域である。新規の市場参入者は自用目的での取引が中心であり、不動産賃貸による収益獲得を目的とした土地取引は少ない地域であるため、収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格の査定においては、信頼性のある取引事例を収集し適切に要因補正を施すことができた。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

船橋市中心部から距離があるが、最寄駅から徒歩圏であるため、地価はほぼ横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当地域の特性に当面大きな変化はなく、ほぼ現状の地域のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は中小規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域に存し、居住の快適性を重視するため、当該地域内での取引については、自用目的での取引にほぼ限定されている。よって、市場性を反映した価格である取引事例比較法による比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅との接近性や生活関連施設への利便性が良好であるため、需要は根強く、地価は上昇傾向で推移した。

地域要因の将来予測

戸建住宅、マンション等が混在する住環境良好な住宅地域であり、当面は現状維持で推移すると予測する。今後の地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域には戸建住宅のほかアパート等の共同住宅も見られるが、対象標準地の画地規模において共同住宅等を想定することは事業採算の面から非現実的であるため、本件では収益還元法を適用しなかった。自用目的の取引が中心の快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、一般的な経済情勢等をも勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内の住宅地域で、生活利便施設にも恵まれているため、地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当地域の特性に当面大きな変化はなく、ほぼ現状の地域のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は一般住宅、アパートが混在する住宅地域に存し、居住の快適性を重視するため、当該地域内での取引については、自用目的での取引にほぼ限定されている。よって、市場性を反映した価格である取引事例比較法による比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外に所在し、最寄駅から徒歩圏内にあるが価格水準が低く、景気回復等からも需要はあり、住宅分譲も多く微増基調となった。

地域要因の将来予測

最寄駅から徒歩圏内にある戸建住宅を中心とした住宅地域である。低層の住宅地として熟成してきており変動要因等は特になく、今後とも現状を維持していくものと思料される。価格水準は微増傾向と予測される。

価格決定の理由

郊外の戸建住宅地域にあり、賃貸の需要は見込めず、経済合理性に合わないため収益価格は求められなかった。自用を目的とした地域で、収益性より住宅としての快適性が重視される地域に所在する。以上から市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意し鑑定評価額を表記の通り決定した。

地域要因

総額が抑えられるものの、利便性等にやや劣る住宅地域である。景気回復基調のなか、地価は落ち着きつつあるが、改善のテンポは相対的に遅い。

地域要因の将来予測

地域の特性を大きく変化させる要因は特に認められず、当面は現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

共同住宅の建築制限がある戸建住宅地域内の対象標準地は、自己居住目的の需要が中心であることから、投資採算性が対象標準地の価格に及ぼす影響は小さい。したがって、鑑定評価額の決定にあたっては、取引事例比較法を適切に適用し、居住の快適性・利便性が反映された比準価格を標準とし、代表標準地から検討した価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏外のやや利便性の劣る住宅地域であるが、パワービルダー等による総額を抑えた物件も見られ、地価は概ね横這いで推移した。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域で、今後も現在の住環境を維持すると予測する。今後の地価は総額重視の傾向の下、横這い乃至若干の上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は最寄駅から徒歩圏外にある戸建住宅地域であり、アパート等の賃貸住宅の想定は収支採算面から合理的でないことから、収益還元法の適用は断念した。対象標準地が居住の快適性を重視する住宅地域に存することから、市場における実際の取引事例より試算された比準価格は実証的で説得力を有する。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

高根木戸駅徒歩圏の区画整然とした住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、地価は横這い傾向である。

地域要因の将来予測

最寄駅まで徒歩圏の区画整然とした住宅地域であり、今後も同様に推移するものと思料される。地価は横ばい程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から規範性のある比準価格が求められた。なお、当地域は、収益性よりも居住の快適性が重視される、自己使用の中規模戸建住宅が多い住宅地域であり、共同住宅等の収益物件は少なく、収益物件の想定は合理的でないため収益価格は求めなかった。よって、比準価格を採用して、代表標準地価格から検討した価格との均衡を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。私鉄駅徒歩圏内にある住宅地域である。地価は若干の上昇で推移した。

地域要因の将来予測

地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。一般的要因に特段の変動がない限り、地価は概ね横ばい圏内で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例を採用し求められたもので、実証的であり信頼性は高い。近隣地域は戸建住宅が標準的な住宅地域であり、経済的合理性を有する賃貸住宅の想定が困難であるため収益還元法の適用は断念したが、やむを得ない。また、近隣地域内の土地取引は自己使用目的の取引が主体である。したがって、信頼性の高い比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。徒歩圏内ではあるが、距離的にはほぼ限界エリアである。地価は横ばい傾向。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成しており、今後とも現在の住環境を維持するものと予測する。最寄駅より徒歩10分以内の住宅地域に対する需要が多い。地価は横ばい傾向が持続するものと思慮する。

価格決定の理由

戸建住宅が建ち並ぶ住宅地で、居住の快適性を重視した取引が多い地域である。比準価格の査定においては、新京成線沿線の類似地域より多数の信頼性ある取引事例を収集し得た。一方、アパート等の収益物件はほとんど見られず、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。周辺では小規模画地の建売住宅、中古住宅の取引が中心である。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成しており、住環境に大きな変化は認められないため、当分の間、現状のままに推移するものと予測する。地価は、郊外のバス便地域で選別化の対象となり、ほぼ横這いに推移している。

価格決定の理由

周辺にアパート等も散見される住宅地域であるが、交通接近条件が劣ることもあって小規模物件は戸建住宅として利用されて中規模画地に建築されたアパートは在来地主による副業的経営が大部分であり、地価は居住の快適性を中心に形成されている。そのため収益価格は試算せず、代表標準地の価格を規準とした価格との均衡にも留意しながら比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

三咲駅徒歩圏外の市街化調整区域内の住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、地価は横這い傾向である。

地域要因の将来予測

農家住宅のほかに一般住宅も散見される市街化調整区域内の住宅地域であり、今後も同様に推移するものと思料される。地価は横ばい程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から規範性のある比準価格が求められた。なお、当地域は市街化調整区域内の戸建住宅地域であり、アパート等の収益物件は殆どなく、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場は形成されていないため、収益価格は求めなかった。よって、比準価格を採用して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅から徒歩圏の住宅地域であり、地域内には特段の変動要因はない。地価はやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は住宅地域として成熟しており、地域には格別の変動要因もないことから当分の間は現状を維持するものと予測する。地価は横這いからやや強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域には戸建住宅を中心にアパート等が混在するが、居住の快適性を重視する住宅地域であり、土地価格に見合った合理的な賃貸市場が形成されていないと判断できるので収益還元法は適用しなかった。比準価格の査定においては、信頼性のある取引事例を収集し適切に要因補正を施すことができた。従って、本件においては市場の需給動向を反映し規範性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

人気がある地域の地価上昇傾向、郊外部の利便性が劣る地域の衰退の二極化が現れる中で、当地区は若干の需要の減退傾向が認められる。

地域要因の将来予測

当該地域は私鉄沿線の郊外に存し、交通接近条件が劣ることなどから需要はやや弱い住宅地域で、価格形成要因の大きな変化は認められず、現在の状態で暫くの間推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺地域は居住環境重視の自己使用目的の戸建住宅地の取引が多い地域であり、市場参加者の属性及び最有効使用の観点から共同住宅等の収益物件の想定は規範性が乏しいため、収益還元法は適用しない。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、市場において取引された取引事例を基礎として地域の不動産取引における土地の経済価値を適切に反映する比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動はない。需要は回復基調にあるのでないかと思われる。

地域要因の将来予測

特筆すべき変動要因は見当たらない。戸建住宅地として成熟しており、今後とも現利用状況のまま推移するものを予測する。今後の地価は横這いないし微増で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であるが、標準地の有する個別的要因及び土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益還元法の適用は断念した。標準地は、生活利便性、快適性及び安全性を重視して価格が形成される住宅地域に存し、実際の市場で生起した複数の取引事例に直接的に比準して求めた比準価格は充分な説得力及び客観性を有すると判断される。さらに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

狭小な戸建住宅を中心とした住宅地域であり、現状においてその地域要因につき特段の変化は認められない。

地域要因の将来予測

狭小住宅が多く見られる住宅地域であり、当面現状のまま推移するものと思料される。また地価については、地域事情を踏まえ横這いにて推移するものと思料する。

価格決定の理由

 上記において試算された比準価格は、同一需給圏内の類似地域において規範性を有する事例から求められた価格であることから説得力を有するものである。他方、収益価格は狭小な戸建住宅を中心とした住宅地域であり賃貸需要が弱く共同住宅の想定に馴染まないことからその試算を行わなかった。したがって、本件評価にあたっては、比準価格を採用するとともに、代表標準地を規準とした価格との均衡も十分考量の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

郊外型大型店の進出により、在来型の小売店舗を中心とした商業地は衰退している。地価は概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は最寄駅から離れた小規模小売店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域に存している。需要者は自己利用目的の中小法人や個人事業主が中心と見られるが、収益目的の事業者も一部想定される。土地の取引市場動向を如実に反映した比準価格が相対的信頼性に優ると判断されるので、鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関連に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は認められない。緩やかな景気回復は認められるものの、当該地域は駅接近性等の条件がやや劣り、地価は微減傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は自己使用目的の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、標準的画地および標準地の画地規模において共同住宅等の収益物件を想定することは経済合理性に乏しいため、収益還元法は非適用とした。したがって、近隣地域における市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。