千葉県船橋市習志野４丁目７２番４外(習志野駅・薬園台駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


77,500円

2016年01月01日に行った千葉県船橋市習志野４丁目７２番４外(千葉県船橋市習志野４−１５−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を77,500円/㎡としました。

千葉県船橋市習志野４丁目７２番４外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県船橋市習志野４丁目７２番４外
住居表示習志野４−１５−６
価格77,500円/㎡
交通施設、距離習志野、2,400m
地積1,758㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
利用現況研究所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の工場、営業所等が見られる工業地域
前面道路の状況南15.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

大久保文男氏による調査レポート

不動産鑑定士大久保文男
価格77,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中小規模の工場が多い工業地域で、地域要因に格別の変化は見られない。経済政策、円安等を背景に地価は横ばい又は若干の上昇傾向にある。
地域要因の将来予測中小規模の工場が多い既成の工業地域である。地域要因に特段の変化は見られず暫くは現状のまま推移するものと予測する。地価は緩やかな景気回復に伴い、横這い又は微増傾向にあると思われる。
市場の特性同一需給圏の範囲は船橋市のほか市川市、浦安市等の隣接市内の工業地域である。需要者は主に同一需給圏内に営業基盤を有する製造業または流通業を営む法人と見られる。円安等の景気の緩やかな回復傾向が続くなかで、臨海部の大規模流通施設適地は上昇傾向にあり、その他の中小工場、倉庫等は横ばい傾向にある。交通接近条件、画地規模等の立地条件により個別性があり価格帯の把握は困難であるが、土地単価は概ね50∼100千円／㎡程度と思われる。
一般的要因平成27年10月1日現在の船橋市の人口は623，213人（前年比＋0．65％）世帯数は277，490世帯（同＋1．67％）であった。

勝見秀男氏による調査レポート

不動産鑑定士勝見秀男
価格77,500円/㎡
個別的要因幅員15m市道に面した中間画地で、地域内における優劣、競争力の程度は普通である。また個別的要因修正率を変動させる市場性の変化もない。
地域要因中小規模の工場等が多い工業地域で、地域要因に特段の変動は見られず、取引も低調で、一般的要因を反映して地価は横這い傾向で推移した。
地域要因の将来予測中小規模工場を中心とする内陸部の工業地域で、地域要因に特段の変動はなく、現状の利用状況で推移するものと予測する。一般的要因に特段の変動がない限り、地価は横這い乃至微増傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は船橋市、習志野市を中心とした周辺市を含む工業地域で、需要者は製造業、流通業の法人が中心である。船橋市の工業地域は臨海部と内陸部に大別され、臨海部は物流拠点としての需要があるが、内陸部は高速道路等への接近性にやや劣ることから生産拠点としての需要はあるが、物流の需要は弱く地価は横這い傾向で推移した。取引価格は立地条件による用途の多様性及び画地規模等の個別的要因により幅広く、中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因景気の緩やかな回復傾向が続く中で、臨海部の大規模物流施設適地は上昇傾向にあるが、その他の中小工場地等は横這い乃至微増傾向で推移している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7084663
北緯 140度0612467

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

習志野駅(地価相場 123,400円/㎡)薬園台駅(地価相場 119,000円/㎡)北習志野駅(地価相場 147,000円/㎡)船橋日大前駅(地価相場 127,000円/㎡)実籾駅(地価相場 113,000円/㎡)京成大久保駅(地価相場 133,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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