千葉県千葉市花見川区横戸町５番２９(京成大和田駅・勝田台駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


107,000円

2017年01月01日に行った千葉県千葉市花見川区横戸町５番２９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を107,000円/㎡としました。

千葉県千葉市花見川区横戸町５番２９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県千葉市花見川区横戸町５番２９
住居表示 
価格107,000円/㎡
交通施設、距離京成大和田、330m
地積92㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小林功武氏による調査レポート

不動産鑑定士小林功武
価格107,000円/㎡
個別的要因代替競争関係にある不動産との比較における優劣は普通程度であり、その個別的要因につき特段の変化は認められない。
地域要因狭小な戸建住宅を中心とした住宅地域であり、現状においてその地域要因につき特段の変化は認められない。
地域要因の将来予測狭小住宅が多く見られる住宅地域であり、当面現状のまま推移するものと思料される。また地価については、地域事情を踏まえ横這いにて推移するものと思料する。
市場の特性 同一需給圏は、京成本線沿線を中心とする千葉市及び八千代市における住宅地域の圏域であると判定した。需要者の属性としては、東京方面へ通勤するサラリーマン層が需要の中心である。市場の需給動向としては、最寄駅徒歩圏となる住宅地域であることから其れなりの住宅需要を見込むことができる。需要の中心となる価格帯は、土地のみで1，000万円程度、新築戸建で2，500万円程度である。
一般的要因千葉駅西口の再開発を起点とし、駅ビルの新装及び東口の再開発も始まり、市中心部における発展が今後市全体へと広がっていくことが期待される。

綿引信孝氏による調査レポート

不動産鑑定士綿引信孝
価格107,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因京成大和田駅の徒歩圏内にある。都心等への同駅からの交通アクセスは、やや不便ではあるが周辺整備状況により、需要増が期待される地域である。
地域要因の将来予測旧来からの閑静な戸建住宅地域である。格別な変動要因は見られず今後も現状を推移すると予測されるが、京成大和田駅周辺の整備状況により地価水準も変化する可能性は考えられる。
市場の特性同一受給圏は、千葉市、習志野市、八千代市内の京成本線沿線各駅から徒歩圏内の住宅地域である。主たる需要者は、東京方面に通勤するサラリーマン及び同一需給圏内に居住又は通勤するサラリーマン等である。対象標準地の周辺は住宅地として熟成しており、中古物件取引が多いと考えられるが、新築戸建物件も散見される。市場の中心価格帯は、土地は1000∼1，200万円程度、新築戸建物件は2，000∼2，400万円程度である。
一般的要因千葉市花見川区の地価水準は、景気回復の影響で、良好な住環境地域では上昇、それ以外の地域では横ばい傾向である。高齢化は、やや進行している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌,黒泥土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度712053
北緯 140度1106412

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

京成大和田駅(地価相場 106,000円/㎡)勝田台駅(地価相場 88,750円/㎡)村上駅(地価相場 106,000円/㎡)八千代中央駅(地価相場 98,750円/㎡)八千代台駅(地価相場 107,500円/㎡)志津駅(地価相場 74,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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