千葉県船橋市三山４丁目３３８番７(薬園台駅・京成大久保駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


93,300円

2017年01月01日に行った千葉県船橋市三山４丁目３３８番７(千葉県船橋市三山４−１３−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を93,300円/㎡としました。

千葉県船橋市三山４丁目３３８番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県船橋市三山４丁目３３８番７
住居表示三山４−１３−１４
価格93,300円/㎡
交通施設、距離薬園台、2,000m
地積180㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
前面道路の状況南西4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤修氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤修
価格93,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因人気がある地域の地価上昇傾向、郊外部の利便性が劣る地域の衰退の二極化が現れる中で、当地区は若干の需要の減退傾向が認められる。
地域要因の将来予測当該地域は私鉄沿線の郊外に存し、交通接近条件が劣ることなどから需要はやや弱い住宅地域で、価格形成要因の大きな変化は認められず、現在の状態で暫くの間推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、新京成線及び京成本線沿いのバス便の住宅地域で、近隣地域はやや起伏の多い地域に中小規模住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域である。複数の鉄道駅へそれぞれ距離があり交通接近条件はやや劣るものの、比較的安価な土地価格により市内、隣接市の一次取得者層等の一定の需要が認められる。土地価格総額で土地面積150㎡で1，500万円前後、建物付きで2，000から2，500万円程度が需要の中心である。
一般的要因緩やかな景気回復基調にあり政策・金融の影響等により不動産市況も概ね安定的な状態といえるが、リスク要因等の地域毎の作用に格差が生じている。

淳子氏による調査レポート

不動産鑑定士淳子
価格93,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因薬園台駅バス圏にある、一般住宅を中心とした閑静な住宅地域である。交通利便性がやや劣るため、弱含みで推移している。
地域要因の将来予測区画整然とした戸建住宅を中心とした成熟した住宅地である。当地域の特性に当面大きな変化はない。交通利便性がやや劣るため、需要は弱含みで推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、船橋市内の南東のエリアで最寄り駅から概ねバス圏の住宅地域である。区画整然とした住宅地で住環境は良好であるが、地域的に起伏も多く、交通利便性が劣るため、競争力に優位性が見られないことから、需要は弱含みである。需要者の中心は、船橋市及び隣接市内在住の一次取得者層等が中心的である。需要の中心となる価格帯は、一般住宅用土地で40坪∼50坪程度で1，000万円∼1，500万円程度が多い。
一般的要因経済は緩やかな回復基調にある。低金利政策が需要の底支えをしている。船橋市の人口は増加傾向にある。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度70152789999999
北緯 140度0502564

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

薬園台駅(地価相場 119,000円/㎡)京成大久保駅(地価相場 133,500円/㎡)習志野駅(地価相場 123,400円/㎡)前原駅(地価相場 134,500円/㎡)実籾駅(地価相場 113,000円/㎡)北習志野駅(地価相場 147,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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