千葉県船橋市三山８丁目５８８番１２５(京成大久保駅・実籾駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


141,000円

2016年01月01日に行った千葉県船橋市三山８丁目５８８番１２５(千葉県船橋市三山８−２−１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を141,000円/㎡としました。

千葉県船橋市三山８丁目５８８番１２５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県船橋市三山８丁目５８８番１２５
住居表示三山８−２−１
価格141,000円/㎡
交通施設、距離京成大久保、1,500m
地積77㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模の小売店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域
前面道路の状況北西21.0m市道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

塚田孝久氏による調査レポート

不動産鑑定士塚田孝久
価格140,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因郊外型大型店の進出により、在来型の小売店舗を中心とした商業地は衰退している。地価は概ね横ばいで推移している。
市場の特性同一需給圏は船橋市及び習志野市内の京成本線、JR総武線、新京成線沿線の商業地域又は幹線及び準幹線等の道路沿いの商業地域。需要者は主に市内や周辺市内の飲食・小売・サービス業の中小法人や個人事業主が中心である。郊外型大型店やネット販売等に顧客が流出しており、在来型の商業地の店舗需要はやや低調である。市場の中心となる価格帯は規模等により区々で見出しにくいが、取引事例から推察するに土地は77㎡程度で11百万円前後と思われる。
一般的要因低金利下で、市内ターミナル駅周辺では法人投資家や個人富裕者層等による投資需要は根強く、賃貸市場も安定しており地価は上昇している。

加藤修二氏による調査レポート

不動産鑑定士加藤修二
価格141,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因在来型の近隣商業地域は郊外型大型店舗の進出により衰退化傾向が認められるものの、地価は値頃感等から若干の上昇基調にある。
地域要因の将来予測駅からやや距離のある小売店舗の多い近隣商業地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。近隣商業地域の価格水準としては値頃感があり、地価はやや強含みに推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、京成本線、新京成電鉄、東葉高速鉄道沿線の船橋市及び習志野市内の近隣商業地域又は路線商業地域。需要者の中心は地縁的選好性を有する地元の中小法人、個人事業者等と認められる。周辺の住宅地との比較から地価は割安感があり、また供給物件も少ないことから地価は安定的に推移している。取引事例は少なく、価格のバラツキもあるため、市場の中心となる価格帯は見出しにくい状況にあるが、坪当たり45万円∼50万円程度と認められる。
一般的要因景気は緩やかな回復基調にあり、また消費者物価も緩やかに上昇している。国内景気を反映し、地価は横ばい乃至は若干の上昇傾向を示している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度696537
北緯 140度0551422

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

京成大久保駅(地価相場 133,500円/㎡)実籾駅(地価相場 113,000円/㎡)薬園台駅(地価相場 119,000円/㎡)習志野駅(地価相場 123,400円/㎡)前原駅(地価相場 134,500円/㎡)幕張本郷駅(地価相場 151,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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