千葉県船橋市神保町４０番８(三咲駅・白井駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


28,000円

2016年01月01日に行った千葉県船橋市神保町４０番８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を28,000円/㎡としました。

千葉県船橋市神保町４０番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県船橋市神保町４０番８
住居表示 
価格28,000円/㎡
交通施設、距離三咲、3,200m
地積264㎡
形状台形(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅のほか一般住宅も散見される住宅地域
前面道路の状況北東5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

玉谷昌弘氏による調査レポート

不動産鑑定士玉谷昌弘
価格28,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因三咲駅徒歩圏外の市街化調整区域内の住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、地価は横這い傾向である。
地域要因の将来予測農家住宅のほかに一般住宅も散見される市街化調整区域内の住宅地域であり、今後も同様に推移するものと思料される。地価は横ばい程度で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、船橋市及び隣接市内の市街化調整区域内を中心とする一般住宅地域である。需要者は同一需給圏に地縁的選好性を有する需要者が中心である。船橋市郊外の市街化調整区域内に位置しており、生活利便性が劣るほか、建築制限等もあることから、需要者は少なく、土地価格で500∼1000万円前後の物件が需要の中心となっている。
一般的要因船橋市の住宅地は、低金利や住宅取得支援策等により、JR総武線沿線を中心に需要は堅調であるが、利便性の劣る地域では弱さも見られる。

加納成俊氏による調査レポート

不動産鑑定士加納成俊
価格28,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動はない。市場競争力は中程度である。
地域要因調整区域内の住宅地域。地域要因に特段の変動はない。地価は概ね横ばいで推移している。
地域要因の将来予測市街化調整区域内の農家住宅の多い住宅地域。アンデルセン公園入場者数の周辺への影響は認められず、その他地域の将来的発展を促進する要因等は特に認められないため、当分の間は現状のまま推移していくものと予測。
市場の特性同一需給圏の範囲は船橋市及び隣接市内の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は同一需給圏内に地縁的選好性を有する世帯が多い。アンデルセン公園による影響は特に見受けられず、取引も依然として多くはない。新京成電鉄沿線の北東部の市街化調整区域は最寄り駅への交通接近性で劣り、また生活利便性でも劣るため需要は鈍い。開発要件非該当の場合も多く業者からの需要も少ない。土地の価格帯は260㎡程度で総額700万円∼800万円前後である。
一般的要因景気は一部に弱さもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。消費者物価は緩やかに上昇している。企業収益は改善している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7590254
北緯 140度0562517

参考：該当物件周辺マップ

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千葉県船橋市三咲町１９５番１千葉県船橋市八木が谷町４６５番千葉県船橋市大穴北３丁目２１３番４３千葉県船橋市上山町２丁目３０８番４千葉県船橋市金堀町１０番千葉県船橋市本町４丁目１５２６番７千葉県船橋市大穴北２丁目２５９番４３

参考：近隣駅の地価相場

三咲駅(地価相場 101,000円/㎡)白井駅(地価相場 70,750円/㎡)二和向台駅(地価相場 81,800円/㎡)西白井駅(地価相場 81,200円/㎡)滝不動駅(地価相場 124,000円/㎡)船橋日大前駅(地価相場 127,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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