地域要因

価格形成に変動を及ぼす地域要因は特にないものの、宮ノ陣地区の戸建住宅用地等に対する需要は底堅く、地価は若干の上昇基調にある。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、地域内には格別の変動要因はなく当分の間現状を維持すると予測する。住宅地の需給は安定的な状況が続き、地価水準はやや上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、一般住宅を中心とする住宅地域である。比準価格については、同一需給圏内の類似地域である久留米市北部の住宅地域に存する自己居住目的の取引事例を中心に収集・選択のうえ、適切な補修正により求めたものである。一方、近隣地域は、自己所有の戸建住宅が中心の住宅地域で、賃料水準に係る熟成の程度が低いことから、収益還元法の適用を断念した。従って、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成の住宅地域であり地域内には特段の変動要因は見られない。市内中心部に近く、利便性の高い住宅地の需要は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

当該地域は、旧来からの戸建住宅やアパート等が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も概ね現状のまま推移するものと予測する。地価水準は住宅地需要の改善を受け、やや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

上記2試算価格が得られた。比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は、収益性に着目した価格であるが、戸建住宅が中心として建ち並ぶ住宅地域では収益性よりも居住の快適性を選好し、元本と果実との相関関係が希薄なため規範性はやや劣る。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

久留米市南部の既存住宅地域である。地域要因に変動はなく、不動産需給動向は弱含みで、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

同市南部郊外のやや利便性の劣る既存の戸建住宅地域に存し、アパート等の収益部件は殆どなく賃貸市場は未成熟である。取引は自己使用のものが支配的で、類似地域において多数の信頼性のある取引事例が収集されている。当該地域は低層戸建住宅を中心とした住宅地域で、収益性よりも快適性が重視される地域であることに鑑み、収益価格は試算せず、比準価格を採用し、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅を中心とする既成住宅地域であり、久留米市中心部への接近性に優れ、住宅地に対する需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心とする既成の住宅地域であり、地域内には特段の変動要因はなく、当分の間、現状程度を維持していくと予測される。住宅地の需要は底堅く、地価の水準は概ね横ばい傾向で推移していくと思料する。

価格決定の理由

営業所やアパート等も散見される地域であるが、自用の戸建住宅が中心であり、収益性ではなく、居住の快適性等が重視される住宅地域であることから比準価格を試算した。比準価格は、同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算した結果であり、現実の市場動向をほぼ的確に反映しているものと考察される。したがって、比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

久留米市東部に位置する閑静な既成住宅地域で、生活利便性に優れており、需要は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

閑静な住宅地域であり、今後も現状維持程度で推移するものと予測される。一定の生活利便性及び値頃感があることから、住宅地としての需要及び地価の水準は堅調に推移していくものと思料する。

価格決定の理由

一般住宅が建ち並ぶ閑静な既成住宅地域で、自用の戸建住宅が中心であり、収益性ではなく、居住の快適性等が重視される住宅地域であることから比準価格を試算した。比準価格は、同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算した結果であり、現実の市場動向をほぼ的確に反映しているものと考察される。したがって、比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

インターチェンジへの接近性を背景に、中小規模の事業所等が建ち並んでいるが、周辺地域を含め、住宅用途での利用も一部で見受けられる。

地域要因の将来予測

久留米インターチェンジに近接し、営業所や倉庫などが混在する流通業務地域であり、地域内に格別の変動要因はなく当面の間現状を維持すると予測する。地価水準については、微減傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格については、久留米市内に位置する工業地の取引事例を中心に収集・選択し、適切に補修正を行って求めた。一方、収益価格については、倉庫等の利用を前提とした賃貸市場自体の成熟の程度が低く、規範性のある賃貸事例が少ないなかで求めた価格であるため、試算価格としての相対的な信頼性は低い。従って、比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、同一需給圏内の需給動向等を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

福岡都市圏へのアクセスも良好な立地にあり、分譲マンション用地として高い競争力を有しているため、需要は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

中高層マンションを主体とした住宅地域で、当面、現状のまま推移するものと予測する。西鉄久留米駅への接近性が良好であり、まとまった画地であれば、マンション用地して高い競争力を維持するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の最有効使用を分譲マンションと判定し、取引事例比較法と開発法を適用した。比準価格は、実際に行われた取引に基づき試算された試算価格で説得力を有する。一方、開発法による価格は、ディベロッパーの投資採算性を反映した価格で説得力を有するが、想定次第で試算値に多寡が生じることから、試算価格の信頼性は相対的にやや劣る。したがって、本件では比準価格を重視し、開発法による価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

価格形成に特段の影響を及ぼす要因はないが、依然として既存住宅地の需要は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

当地域は、戸建住宅地域として概ね成熟した状態にあり、近隣地域内で格別の変動要因はなく当面は現状で推移すると予測する。地価水準については、下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、自己利用目的を中心とする住宅地域である。比準価格は同一需給圏内における現実の取引事例から試算された実証的な価格であり信頼性は高い。一方、近隣地域は自己所有を中心とした住宅地域であり、賃貸市場が成熟した地域ではないことから、収益還元法の適用を断念した。よって、本件では比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺地域も含めてはミニ開発の戸建分譲が活発化するなど、土地取引も安定しており、需要は強くなっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域及び周辺には共同住宅等も混在しているが、土地所有者が消極的に運用しているにすぎず、収益目的として土地を購入するような市場は形成されていない。土地価格決定は、自己使用目的のための現実的な取引市場による価格形成が支配的な地域となっている。したがって、現実の取引市場の動向を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考程度に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

野中町は比較的居住環境に恵まれた住宅地域であるため、低金利や景気回復期待感によって住宅需要が回復しており、地価は微増に転じている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は低層住宅地であるが、近隣地域にはアパート等も見られるため、収益価格も試算した。ただし、主な市場参加者は戸建住宅を目的とする給与取得者層であり、収益性は必ずしも重要視されない。このため本件では、対象標準地の市場価値を的確に表示した比準価格を重視し、収益価格を参酌するとともに、代表標準地との価格バランスも考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧北野町中心部の住宅地域では、住宅需要は回復傾向にあるものの、周辺地域では未だやや低迷しているものと判断される。

地域要因の将来予測

旧北野町中心部では住宅需要が回復し、地価が横這い傾向となったものの、周辺の住宅地域では前年と同程度の地価下落傾向が続いており、もう暫くこの傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

当該近隣地域は、賃貸市場が未成熟な、戸建住宅を主とする住宅地域であり、自用目的の不動産取引が殆どである。類似性が高い住宅地域の事例を重視するとともに、類似性が認められる開発された住宅地域の事例をも比較考量する等して求めた比準価格は、市場における価格形成の実態及び代替性等を反映し、規範性は高いものと判断される。従って、ここでは比準価格を重視し、代表標準地からの検討をも考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

西鉄久留米駅に近い利便性の高い地域であり、大きな変動は無いが、依然マンション用地需要として人気高いエリアである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格は地価水準に見合う賃料が得られないため、やや低位に求められた。物件の供給不足から、売り物件が出ると競合して価格が強含む傾向が続いており、現実の取引市場を反映した価格によって土地価格は形成されている。。従って、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市中心部から比較的近接した路線商業地域で、中心市街地の空洞化が改善傾向にあることなどを受け、郊外部の土地需要も改善傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格については、同一需給圏内に位置する幹線道路沿いの商業地に係る取引事例を中心に収集・選択のうえ、適切な補修正により求めた。一方、収益価格については、地場の事業法人向けの賃貸市場自体の成熟の程度が低く、規範性のある賃貸事例が少ないなかで求めた価格であるため、試算価格としての相対的な信頼性は低い。従って、比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

品等良好な住宅地域で、地積が大きく総額が嵩むため需要者は限定される。出物が少ないので、売買自体も少ないが需要は底堅い。

地域要因の将来予測

戸建住宅を主とする久留米市随一の高級住宅地域であり、需要は底堅く価格的にも落ち着いている。特段の変動要因はみられず、現況どおりで推移するものと予測する。

価格決定の理由

以上より比準価格を試算した。当該近隣地域はマンション規模の大画地では収益性を考慮した価格形成が行われるが、400㎡程度の規模であれば、自用として居住性から意思決定がなされるのが一般的である。このため収益還元法の適用は行わなかった。近隣地域の特性や久留米市域での一等地としての相対的位置・希少性を考慮し、代表標準地との価格バランスにも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

金融機関、事務所等が建ち並ぶ久留米市を代表するオフィス街であり、一般的要因等を背景に、需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

本件では、取引事例比較法及び収益還元法を適用しているが、実際に行われた商業地の取引事例に基づき試算された比準価格は実証的で説得力を有する。一方、賃貸市場が相対的に軟調であること等により、収益価格は低位に試算されたが、想定次第で査定値に多寡が生じることから、収益価格の説得力、信頼性は相対的に劣る。以上より、本件では、比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

飲食店ビル等が建ち並ぶ歓楽街であるが、依然として客足は戻っておらず、不動産需要は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

久留米市中心部の旧来からの歓楽街であるものの、客足は未だ戻っておらず、飲食店ビル等への不動産需要が回復するまでにはもう暫く時間を要するものと予測される。

価格決定の理由

収益還元法における賃料水準・敷金等は標準的なものと思料されるが、元本に見合った賃料が収受し得ないこと等より、比準価格に比して収益価格が低位に求められたと考えられる。一方、同一歓楽街の事例を重視するとともに、類似性がやや劣る事例をも比較考量して求めた比準価格は、代替性等を反映し、規範性は高いものと判断される。ここでは比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地からの検討をも考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成の区画整然とした住宅地域であり地域内には特段の変動要因は見られない。市内中心部からやや距離を有し、需要はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

当該地域は、旧来からの中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域であり、今後も概ね現状のまま推移するものと予測する。地価水準は住宅地の需要が弱含みで、若干の下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は不動産の市場性に着目したものであり、近隣地域と代替・競争関係にある類似地域に存する取引事例を基に適正に補修正を行った実証的な価格である。一方、近隣地域は、自用を前提とする持家主体の中規模一般住宅を中心とした区画整然とした戸建住宅地域であり、アパート等はほとんどなく、賃貸市場が成熟しておらず収益還元法が適用できなかった。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。