地域要因

桜新町駅徒歩圏のマンション用地で、需要は堅調である。地価は上昇傾向を維持している。

地域要因の将来予測

中高層マンション、事業所等が見られる住宅地域で、特段の地域要因の変動は認められず、当面は現状のまま推移するものと予測される。地価は上昇傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、世田谷区内広域における、比較的規模の大きな土地取引の実態を反映した価格である。開発法は対象標準地にマンションを建設、分譲することを想定して求めた価格であり、想定要素はあるものの、ディベロッパーの投資採算性を反映した実証的な価格である。本件では、対象標準地の実態に即応した開発法の規範性がより高いと判断されることから、開発法による価格を重視し、比準価格を関連づけて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因は大きく変動していないが、背後の商圏人口は増加傾向にあり、当地区の不動産需要に影響を与えていると思料する。

地域要因の将来予測

近隣地域は駅前商店街を構成する熟成した商業地域であるが、地域内に格別の変動要因はないため、当分は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は駅周辺の近隣商業地域であり、需要者は、投資目的の法人又は個人投資家や不動産業者並びに店舗又は事務所等の業務用不動産としての利用を目的とする事業者であり、収益性のみで価格が決定されていないと考えられる。したがって、同一需給圏内において広域的に事例を収集し、適切に補修正・要因比較を行った比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、さらに代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

居住用不動産の取引が中心であり、格別の市場性の変化は見られない。

地域要因の将来予測

近隣地域は、一般住宅のほかアパート等もみられる住宅地域として熟成されており、今後とも現状を維持すると予測される。

価格決定の理由

収益物件として、アパート・賃貸マンション等もみられるが、居住環境を重視した住宅地で、土地価格に見合う収益性が確保できないため、収益性は低い。また、戸建住宅を中心とした住宅地であるため、取引の中心は自用目的である。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は見られないが、最近の景気動向から土地需要も底堅く、当該地域の地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は、中規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も現況の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

取引事例比較法では対象標準地と代替関係にある祖師ヶ谷大蔵駅を最寄り駅とする戸建住宅地の事例を中心に収集し比準した。収益還元法では、土地残余法を適用した。近隣地域は、戸建住宅を中心とする地域であり、自用目的での取引及び建売業者の用地仕入の取引が中心であることから、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけるのが妥当と判断した。さらに代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩で利便性ある幹線道路線商業地で需要は全般に堅調で地価上昇傾向が継続している。その他、特に地域要因変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

最寄駅からの利便性にも優り、沿道に中小規模の店舗兼住宅等が建ち並ぶ路線商業地である近隣地域の特性及び店舗、事務所、店舗兼共同住宅等収益物件が取引の中心で、自営の店舗併用住宅等も見られる状況等を総合的に考慮勘案して、取引の実証性を示す比準価格を標準とし、収益性着目の取引市場の動向を反映する収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り決定した。

地域要因

道路幅員がやや狭いものの、「経堂」駅から徒歩5分圏内の交通至便な住宅地で、有効需要は堅調で、地価は上昇傾向をやや強めて推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅とアパートが混在する住宅地域で、建物の建て替え等に伴う敷地後退により順次幅員4mの確保が進み、今後も現況を維持して推移していくものと思料される。

価格決定の理由

比準価格は主に「経堂」駅から徒歩圏の住宅地の事例に基づいたもので、市場性を反映し得たものと思料される。当該地域は賃貸用のアパートも混在しているが、収益性よりも居住の利便性が指向され、自用の住宅取得又は建築を目的とする実需が主体となるため、収益価格は比準価格よりもやや低位に求められたものと思料される。よって、本件においては代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

「経堂」駅から徒歩10分圏内で、街路条件に恵まれ、居住環境も良好な住宅地である。有効需要は強く、地価は上昇傾向をやや強めて推移している。

地域要因の将来予測

周辺には幅員4m未満の道路が多い当該地域において、5m以上の道路幅員が確保され、良好な住環境が形成されており、今後も現状を維持して推移していくものと思料される。

価格決定の理由

比準価格は、主に「経堂」駅を最寄りとし、居住環境の良好な住宅地に存する事例に基づき求めたもので、市場性を反映し得たものと思料される。当該地域では居住の快適性が指向され、自用の住宅建築又は取得を目的とする実需が主体となるため、収益価格は比準価格よりも低位に求められたものと思料される。よって、本件においては、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

重要な変動はない。駒沢大学駅から徒歩約5分の玉川通り沿いの商業地域であり、繁華性の程度は良好であるため地価は上昇基調である。

地域要因の将来予測

玉川通り沿いの商業地域であり、地域要因に変動は特に見られないことから当面現状を維持するが、地価水準は上昇基調と予測する。

価格決定の理由

標準地は、国道に接面し良好な街路条件を有しており、接近条件も最寄駅から徒歩圏（徒歩約5分）であり、中高層の店舗兼共同住宅が多い商業地域に位置することから、市場性と併せて収益性も期待することが可能な地域である。よって、不動産取引の実態に即して市場性を反映した比準価格及び想定建物から得られる賃料収入を基礎とした収益性を反映した収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因の変動は見られないが、最近の景気動向から土地需要も底堅く、当該地域の地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

取引事例比較法では対象標準地と代替関係にある経堂地区の戸建住宅地の事例を中心に収集し比準した。収益還元法では、土地残余法を適用した。近隣地域は、賃貸住宅もみられるが、戸建住宅を中心とする地域であり、自用目的での取引及び建売業者の用地仕入の取引が中心であることから、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけるのが妥当と判断した。さらに代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

「桜新町」駅から徒歩10分圏の、居住環境の良好な住宅地である。敷地の細分化が見られるが、有効需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

最寄りの「桜新町」駅から徒歩10分圏に存する、居住環境が良好で閑静な住宅地域である。周囲では敷地の細分化が見受けられることから、漸次、中小規模の一般住宅の多い住宅地域へと移行するものと思料される。

価格決定の理由

比準価格は、「桜新町」又は「尾山台」の各駅を最寄りとする住宅地に存する事例に基づいて求めたもので、市場性を反映し得たものと思料される。当該地域は居住の快適性等が指向される地域であり、自用の住宅建築又は取得を目的とする実需が主体となるため、収益価格は比準価格よりも低位に求められたものと思料される。よって、本件においては、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅から比較的利便性ある住環境もほぼ良好な低層住宅地域であり、需要は堅調に推移し地価は上昇傾向が継続。その他特に地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

最寄駅から徒歩で比較的利便性ある一般住宅を中心とする比較的熟成した住環境良好な低層住宅地として、当面現状を維持していくものと予測する。地価は上昇傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は都心部利便性ある中規模一般住宅等を中心とする熟成した低層住宅地であることに鑑み、取引の実証性を示す比準価格を重視し、周辺には賃貸アパート等も見られるものの、住環境や快適性が重視される一般住宅が中心の低層住宅地としての特性及び公法上の規制等から土地の経済価値に見合う賃料収入が必ずしも得られないことによりやや低く算定されたと思われる収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅徒歩圏で都心アクセスも良好な住宅地域である。準幹線道路沿いのため取引は少ないが、背後住宅地の需要も堅調で、価格は上昇基調である。

地域要因の将来予測

敷地面積に応じて戸建住宅、中層のアパート等の利用形態がみられる地域である。幅員が広く車両通行量がやや多い都道沿いであるが、住宅地としての熟成度が高く、中期的には現在の利用形態を維持するものと予測した。

価格決定の理由

対象不動産については、主に利便性と住環境を重視した居住目的の取引が中心となる。他方、賃貸需要も認められるため、アパートなどの建築を前提とした投資目的での取引も考えられるが、行政的条件による土地の有効利用の可能性等を考えると、元本に見合う十分な収益を収受しえず相対的需要は小さい。以上から、本件では代表標準地との検討を踏まえつつ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量することによって上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

環境は良いが、利便性の劣る住宅地で、地域要因に大きな変動はない。価格水準が低いため、それなりの需要があり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅と共同住宅が混在する普通住宅地域として熟成しており、当分の間、おおむね現状のまま推移するものと思料する。地価は緩やかな上昇傾向にある。

価格決定の理由

本件では比準価格と収益価格を試算したが、両試算価格にはやや開差が生じた。対象標準地は、郊外の住宅地にあり、自己が居住する目的での需要がほとんどであり、売買にあたって、収益性が考慮されることは少ない。本件における比準価格は、規範性の高い多数の事例から求められた、市場性を直接反映した価格であり、高い説得力を有する。よって本件では、比準価格を中心に、収益価格を参酌し、さらに代表標準地との均衡を考慮して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅徒歩圏内の中規模戸建住宅中心の住宅地域である。周辺では新築建売住宅の取引は好調であり、取引価格はやや上昇基調にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象不動産については、主に利便性と住環境を重視した居住目的の取引が中心となる。他方、アパートなどの建築を前提とした投資目的での取引については、行政的条件による土地の有効利用の可能性等を考えると、居住目的取引と比較した相対的需要は小さい。以上から、本件では代表標準地との検討を踏まえつつ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量することによって上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅徒歩圏内で、住宅地域として良好な環境を維持し、行政的規制・その他についても特に変化なし。低金利・景気回復傾向から地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

大規模住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域で、地域要因に大きな変動は認められない。今後とも現状の環境が維持されていくものと予測する。地価はやや上昇傾向になっていくものと予測する。

価格決定の理由

実需の取引が主で、近隣地域、類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえた。住宅地としての賃貸需要は存するものの自用目的の売買が中心であり、居住の快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

重要な変動はない。6m区道に接面しており、交通接近条件が松原駅から徒歩約5分であることから地価は上昇基調である。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変動はなく、当面は、中規模一般住宅が多く共同住宅もある住宅地域として推移するものと予測する。地価水準は上昇基調と予測する。

価格決定の理由

当該地域は中規模一般住宅が多く低層の共同住宅も見られる住宅地域である。比準価格は、標準地と同様に赤堤に存する取引事例を採用して得た市場性を反映した価格である。賃料収入による収益性を重視した収益価格は低位となる傾向があるが、当該標準地も同様であり、居住性等を重視する住宅地域であることから比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

不動産の価格に影響を与える地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

近隣地域は一般住宅、共同住宅の中に畑も見られる旧来からの住宅地域であり、地域内に格別の変動要因はないことから当分は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

取引の中心は戸建住宅地として自己利用を目的とするものであり、居住環境が重視される。収益物件である賃貸用共同住宅も見られるが、土地価格に見合う収益性が確保できず収益価格は低い。したがって、信頼性のある取引事例により求め、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、類似性が認められる代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性、環境ともに良好な住宅地であり、地域要因に大きな変動はないが、需要が顕在化しており、地価は強含みとなっている。

地域要因の将来予測

戸建住宅と共同住宅が混在する普通住宅地域として熟成しており、画地の細分化が進むほかは、当分の間、おおむね現状のまま推移するものと思料する。地価は緩やかな上昇傾向にある。

価格決定の理由

本件では比準価格と収益価格を試算したが、両試算価格にはやや開差が生じた。対象標準地は、戸建て住宅中心の住宅地にあり、自己が居住する目的での需要がほとんどである。当該地域では、売買にあたって収益性が考慮されることは少ない。本件における比準価格は、規範性の高い多数の事例から求められた、市場性を直接反映した価格であり、高い説得力を有する。よって本件では、比準価格を中心に、収益価格を参酌して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

用賀駅から徒歩圏の成熟した既成住宅地域で、地域要因に大きな変動なく、今後も住宅地として推移するものと思われる。

地域要因の将来予測

近隣地域は砧公園通り沿いの存し、中層のマンションが建ち並ぶ共同住宅地域。地域に変動をもたらす特段の要因もないため、当面は、現状のまま推移するものと思われる。

価格決定の理由

対象地はマンション用地のため比準価格と開発法による価格を求めた。比準価格は同一需給圏内の規模の比較的大きい事例から査定した。面大地の取引は個々の物件毎に格差があるが適切な比準手続きがなされ規範性は高い。開発法による価格はマンション分譲の投資採算性より求めた価格で主たる需要者がマンション開発業者であるとこを考えると説得力が強い。本件では両価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

用途の多様性ある路線商業地域であるが、賃料水準は繁華性がやや劣ることで、横ばい傾向にある。地域要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

国道246号線沿いの中層店舗兼事務所等が建ち並ぶ路線商業地域であり、地域に特別な変化はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価水準は概ね横ばい傾向からやや上昇傾向になるものと予測する。

価格決定の理由

交通量の多い幹線道路沿いに接する商住複合ビルが建ち並ぶ地域であり、市場性のみならず、収益性も求められる地域である。比準価格は類似地域の信頼性ある取引事例等を収集し、地域の特性等に留意した。収益価格は現在の経済状況を考慮し、賃料水準、空室率、建築費等を考慮した。したがって、収益性を反映した収益価格及び取引の実態を反映した比準価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

環状7号線背後の閑静な住宅地であり、住環境も整っており、住宅需要が旺盛であるため、地価も上昇基調が継続している。

地域要因の将来予測

近隣地域は戸建住宅を中心とする比較的閑静な住宅地域であり、周辺には共同住宅等も見られるが、今後も現状の住環境を維持すると予測する。戸建住宅等に対する取得意欲は旺盛であり、地価の上昇傾向がみられる。

価格決定の理由

標準地は比較的閑静な低層住宅地であり、自用目的の戸建住宅用地としての需要が主となる地域である。したがって収益性よりも居住の快適性等が需要者に重視されるものと思量する。また類似地域等において多数の信頼性ある取引事例を収集できたことから、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

新代田駅から徒歩圏の成熟した既成住宅地域で、地域要因に大きな変動なく、今後も住宅地として推移するものと思われる。

地域要因の将来予測

近隣地域は2階建の木造一般住宅を中心に共同住宅も見られる戸建住宅地域である。地域に変動をもたらす特段の要因もないため、当面は、現状のまま推移するものと思われる。

価格決定の理由

比準価格は、事例の規範性も高く市場実態を反映して説得力を有する。一方収益価格は、想定上の賃貸建物が低層住宅地のため利用容積率も低く、また土地価格水準に見合う賃料を得ることが難しため低位に試算された。市場でも収益性に着目した取引はあまり見られない。したがって、自己使用目的の取引が中心なことを考慮し市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域住民向けの近隣商業地域である。繁華性などはやや弱いものの、兼用賃貸住宅などの需要もあり、背後住宅地同様に取引需要は堅調である。

地域要因の将来予測

近隣住宅地向けのサービス（小規模な物販、飲食店舗）を提供する近隣商業地域である。利用形態に影響を生じさせる特段の要因は確認されなかったため、当面は現状のまま推移するものと判断した。

価格決定の理由

自己営業目的または現状収益目的での取得が中心であり、実際の市場性を反映した比準価格の信頼性は高い。他方、低層階店舗、上層階は賃貸住宅といった賃貸需要も認められるものの、近隣地域は商業繁華性が弱く元本に見合った賃料収入を収受しえないため、収益価格は比準価格と比して低位に試算された。以上から、本件では代表標準地との検討も踏まえつつ、比準価格を重視し収益価格を比較考量することにより鑑定評価額を決定した。