東京都世田谷区世田谷４丁目５０番７(松陰神社前駅・世田谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


621,000円

2016年01月01日に行った東京都世田谷区世田谷４丁目５０番７(東京都世田谷区世田谷４−２−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を621,000円/㎡としました。

東京都世田谷区世田谷４丁目５０番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都世田谷区世田谷４丁目５０番７
住居表示世田谷４−２−１１
価格621,000円/㎡
交通施設、距離松陰神社前、近接
地積149㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3FB1
利用現況店舗、共同住宅兼倉庫
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗、共同住宅等が建ち並ぶ駅前商業地域
前面道路の状況東5.4m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

井口昭氏による調査レポート

不動産鑑定士井口昭
価格620,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因東急世田谷線「松陰神社前」駅に近接する近隣商業地域であるが、背後の住宅地取引に影響を受けて、地価は緩やかに上昇している。
地域要因の将来予測小売店舗、飲食店、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ駅前の商業地域として、当面現状のまま推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、世田谷区内で東急世田谷線、小田急線等の近隣商業地域である。需要者は賃貸物件への個人投資家、不動産会社、中小の事業会社等である。世田谷区役所、国士舘大学、松陰神社等に近いが、主に近隣の住民を対象とした駅前商店街であり、日用品主体の物販店、飲食店等が多い。地価は背後の住宅地と同様に上向いている。価格帯は規模により異なるが、土地で5，000万円∼10，000万円程度である。
一般的要因建築費の高止まり等、不安材料もあるが、金融緩和の継続、好調な企業業績を背景に投資環境は堅調で、地価は緩やかに上昇している。

野口和紀氏による調査レポート

不動産鑑定士野口和紀
価格622,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因「松陰神社前」駅至近の近隣商業地域で、収益物件を中心とした有効需要は堅調である。利回りの低下を反映し、地価の上昇傾向がやや強まっている。
地域要因の将来予測「松陰神社前」駅至近に存し、背後住民や当該駅の利用者を対象とした飲食や物販の店舗が建ち並ぶ近隣商業地域である。今後も現状を維持して推移していくものと思料される。
市場の特性同一需給圏は主に区内の北東部に存し、最寄り駅から近く、背後の住宅地を商圏とする近隣商業地域。需要者は数億円程度の不動産投資を行う個人投資家や不動産業者等である。値頃感のある収益物件では売主の強気な姿勢が目立つ一方、売り物件不足から需要も追従しており、利回りの低下を反映して地価の上昇傾向がやや強まっているものと把握される。商業地であるので区々ではあるが、土地の総額で1億円弱∼数億円程度が一般的な取引の価格帯と把握される。
一般的要因当区の人口は漸増傾向で推移しており、区内の不動産に対する需要は堅調である。地価は住宅地・商業地ともに数％程度の上昇傾向を持続している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6436919
北緯 139度6552722

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

松陰神社前駅(地価相場 607,000円/㎡)世田谷駅(地価相場 538,000円/㎡)若林駅(地価相場 607,000円/㎡)上町駅(地価相場 607,000円/㎡)宮の坂駅(地価相場 556,500円/㎡)西太子堂駅(地価相場 577,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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