東京都世田谷区南烏山４丁目１０９３番５(桜新町駅・上町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
460,000円
2016年01月01日に行った東京都世田谷区南烏山４丁目１０９３番５(東京都世田谷区南烏山４−２２−１５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を460,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都世田谷区南烏山４丁目１０９３番５ |
| 住居表示 | 南烏山４−２２−１５ |
| 価格 | 460,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 千歳烏山、530m |
| 地積 | 210㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅のほか共同住宅もある住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西3.8m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
榎本純氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 榎本純 |
|---|---|
| 価格 | 459,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 甲州街道背後の住宅地であり、住環境も比較的整っており、住宅需要が旺盛であるため、地価も上昇基調が継続している。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域は戸建住宅、共同住宅等を中心とする標準的な住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持すると予測する。戸建住宅等に対する取得意欲は比較的高く、地価の上昇傾向がみられる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね東京23区南西部の戸建住宅の他に共同住宅も見られる住宅地域の圏域と把握される。需要者の中心は都心への交通利便性、居住環境を重視する比較的高額の所得者層である。南烏山4丁目地区は、景気の回復傾向が緩やかに続く中、取引自体は多くないものの需要は堅調傾向にあり、土地は総額5，000万円前後を中心に取引が行われている。 |
| 一般的要因 | 景気は、緩やかな回復傾向が続いており、不動産市場の需給動向も、堅調に推移してきた模様である。 |
門井明美氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 門井明美 |
|---|---|
| 価格 | 460,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 画地は従来からの標準的な規模となっており、方位・形状等も同様である。 |
| 地域要因 | 居住環境と利便性が良好な住宅地域である。地域要因に大きな変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 戸建住宅の中にアパート等も見られる低層住宅地域として熟成しており、地域に特別な変動は見られず、現状のまま推移するものと予測する。地価水準は概ね横ばい傾向からやや上昇傾向になるものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は京王線、小田急線等沿線の戸建住宅を中心とする住宅地域である。需要者の中心は世田谷区とその隣接区等の買替層や一次取得者層である。需要となる土地価格の水準は100㎡程度で5，000万円前後である。新築戸建住宅は5，000万円∼6，000万円程度が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 人口総数は微増であるが、緩やかな景気回復基調、金融緩和により、不動産市場において価格は上昇・期待利回りは低下傾向となっている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度63683319091797 北緯 139度64605712890625 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
桜新町駅(地価相場 606,000円/㎡)上町駅(地価相場 607,000円/㎡)世田谷駅(地価相場 538,000円/㎡)松陰神社前駅(地価相場 607,000円/㎡)宮の坂駅(地価相場 556,500円/㎡)駒沢大学駅(地価相場 607,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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