東京都世田谷区梅丘２丁目１３６３番１１(梅ヶ丘駅・豪徳寺駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


519,000円

2016年01月01日に行った東京都世田谷区梅丘２丁目１３６３番１１(東京都世田谷区梅丘２−１５−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を519,000円/㎡としました。

東京都世田谷区梅丘２丁目１３６３番１１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都世田谷区梅丘２丁目１３６３番１１
住居表示梅丘２−１５−４
価格519,000円/㎡
交通施設、距離梅ヶ丘、700m
地積162㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2FB1
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が見られる閑静な住宅地域
前面道路の状況西4.4m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

田中雅之氏による調査レポート

不動産鑑定士田中雅之
価格519,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因の変動は見られないが、最近の景気動向から土地需要も底堅く、当該地域の地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は、駅から徒歩圏にある戸建住宅、アパートが建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも大きな変化はなく、現在の環境を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は小田急線沿線の住宅地である。需要者の中心は、世田谷区居住者及び都内勤務者である。この地域は駅から徒歩圏内にあり、居住環境も良好であり、世田谷区内での競争力は平均的である。近年は総額を抑える傾向があり、土地の細分化がみられる。土地は5000万円∼7000万円程度、新築戸建物件は5000万円∼7000万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因景気は、このところ弱さがみられるが、緩やかな回復基調が続き、不動産需要も堅調に推移し、不動産価格は上昇傾向にある。

門井明美氏による調査レポート

不動産鑑定士門井明美
価格518,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅徒歩圏内の住宅地域であり、良好な環境を維持しており、価格形成要因に大きな変動はない。
地域要因の将来予測戸建住宅の中にアパート等も見られる低層住宅地域として熟成しており、地域に特別な変動は見られず、現状のまま推移するものと予測する。地価水準は概ね横ばい傾向からやや上昇傾向になるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、小田急線・京王線・東急世田谷線を最寄駅とする住宅地域である。需要者は世田谷区在住者や隣接区等からの転入者など一次取得者から買替者層まで幅広い。熟成した住宅地域であり、需給関係は概ね安定的である。市場の中心となる土地の価格帯は対象標準地より画地規模はやや小さく、5000万円∼7000万円程度、新築戸建住宅では総額6000万円∼8000万円台となっている。
一般的要因人口総数は微増であるが、緩やかな景気回復基調、金融緩和により、不動産市場において価格は上昇・期待利回りは低下傾向となっている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6507688
北緯 139度6537277

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

梅ヶ丘駅(地価相場 541,500円/㎡)豪徳寺駅(地価相場 551,000円/㎡)若林駅(地価相場 607,000円/㎡)松陰神社前駅(地価相場 607,000円/㎡)世田谷駅(地価相場 538,000円/㎡)宮の坂駅(地価相場 556,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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