東京都世田谷区用賀２丁目４番５(用賀駅・桜新町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


561,000円

2016年01月01日に行った東京都世田谷区用賀２丁目４番５(東京都世田谷区用賀２−１−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を561,000円/㎡としました。

東京都世田谷区用賀２丁目４番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都世田谷区用賀２丁目４番５
住居表示用賀２−１−２
価格561,000円/㎡
交通施設、距離桜新町、750m
地積105㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)4FB1
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域
前面道路の状況南30.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準住居地域、防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

門井明美氏による調査レポート

不動産鑑定士門井明美
価格560,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因用途の多様性ある路線商業地域であるが、賃料水準は繁華性がやや劣ることで、横ばい傾向にある。地域要因に大きな変動はない。
地域要因の将来予測国道246号線沿いの中層店舗兼事務所等が建ち並ぶ路線商業地域であり、地域に特別な変化はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価水準は概ね横ばい傾向からやや上昇傾向になるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は城南地区の幹線道路・準幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は事務所、マンション用地、商住複合ビル等を目的とする不動産業者、投資家等である。当該地域は国道の上部を高速道路が走り、南北に分断されているため、商業繁華性はやや低く、需要もやや弱い。市場での中心価格帯は100㎡程度で6000万円程度となっている。
一般的要因緩やかな景気回復基調、金融緩和等により、不動産市場において有効需要が供給を上回り、価格は上昇・期待利回りは低下傾向となっている。

谷岡勝治氏による調査レポート

不動産鑑定士谷岡勝治
価格561,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因行政的規制・その他についても特に変化がなく、繁華性の上昇する要因は特に見あたらない。低金利・景気回復傾向から地価は若干の上昇傾向にある。
地域要因の将来予測店舗、営業所等が建ち並ぶ幹線道路沿いの路線商業地域で、地域要因に大きな変動は認められない。今後とも現状の環境が維持されていくものと予測する。地価はやや上昇傾向を示していくものと予測する。
市場の特性①同一需給圏は、世田谷区内及び隣接区の幹線道路及び準幹線道路沿いの路線商業地域。②需要者は、同一需給圏内の個人・法人の事業者、投資家、マンションデベロパー等。③稼働中・遵法性・築浅の投資物件やマンション素地となる土地の取引は堅調であるが、対象地域は需要のやや弱い地域である。④土地の相場は坪当たり180万円から210万円前後で推移。
一般的要因区人口は微増傾向。景気は緩やかな回復傾向。輸出は持ち直し傾向。設備投資は緩やかな増加基調。住宅投資は持ち直し傾向。個人消費は底堅く推移。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度626133
北緯 139度641688

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

用賀駅(地価相場 605,000円/㎡)桜新町駅(地価相場 606,000円/㎡)上野毛駅(地価相場 604,500円/㎡)上町駅(地価相場 607,000円/㎡)二子玉川駅(地価相場 353,000円/㎡)世田谷駅(地価相場 538,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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