東京都世田谷区粕谷２丁目１８９番１９外(梅ヶ丘駅・豪徳寺駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


403,000円

2016年01月01日に行った東京都世田谷区粕谷２丁目１８９番１９外(東京都世田谷区粕谷２−５−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を403,000円/㎡としました。

東京都世田谷区粕谷２丁目１８９番１９外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都世田谷区粕谷２丁目１８９番１９外
住居表示粕谷２−５−１３
価格403,000円/㎡
交通施設、距離芦花公園、900m
地積158㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかマンションも見られる住宅地域
前面道路の状況西6.1m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

進藤俊二氏による調査レポート

不動産鑑定士進藤俊二
価格400,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因概ね熟成した住宅地であり、特に大きな変動要因等はない。景気動向を背景に安定した需要があり、地価はやや上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測近隣地域は、一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ駅徒歩圏の住宅地域である。地域に変動をもたらす特段の要因も見当たらず、ここしばらくは、現状のまま推移するものと思われる。
市場の特性同一需給圏は、世田谷区西部の京王線、小田急線等の各駅を最寄とする住宅地域である。需要者は、小規模な物件は一次取得者が多いが、規模が大きくなると地縁的選好性のある買替層、若しくは分譲業者等である。近年は土地の細分化傾向が進展している。環境良好な住宅地として概ね熟成しており、景気動向を背景に、需要は堅調に推移している。市場の中心となる価格帯は、土地で6千万∼7千万円程度、新築戸建住宅で7千万∼8千万円程度である。
一般的要因景気は、企業収益の回復、所得環境の改善傾向等により、緩やかな回復基調が続いている。物価も底堅く推移しているが、海外要因による懸念もある。

野口和紀氏による調査レポート

不動産鑑定士野口和紀
価格405,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因「芦花公園」駅から概ね徒歩10分圏の住宅地である。需要者には地縁的選好性が見られるが、有効需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測最寄りの「芦花公園」駅から概ね徒歩10分圏に存する住宅地域で、旧農地などで敷地規模のまとまった物件では中低層マンションへの立体利用が進んでいるものの、今後も概ね現状を維持して推移するものと思料される。
市場の特性同一需給圏は主に京王線沿線徒歩圏の戸建住宅地域。主な需要者は区内又は周辺区市に居住し、当該地域に地縁的選好性を有する個人（エンド・ユーザー）である。最寄り駅から概ね徒歩10分圏にあり、売主の強気姿勢に対し、買主も追従して需要は堅調に推移しており、地価の上昇傾向は持続している。取引は更地又は建物付き（古家付きも含む。）の形態ともに見受けられる。土地は150㎡前後で総額6千万円前半∼後半程度が一般的な取引の価格帯である。
一般的要因当区の人口は漸増傾向で推移しており、区内の不動産に対する需要は堅調である。地価は住宅地・商業地ともに数％程度の上昇傾向を持続している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度65095901489258
北緯 139度65359497070312

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

梅ヶ丘駅(地価相場 541,500円/㎡)豪徳寺駅(地価相場 551,000円/㎡)若林駅(地価相場 607,000円/㎡)松陰神社前駅(地価相場 607,000円/㎡)世田谷駅(地価相場 538,000円/㎡)宮の坂駅(地価相場 556,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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