東京都世田谷区用賀３丁目５１１番１２(用賀駅・桜新町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


734,000円

2016年01月01日に行った東京都世田谷区用賀３丁目５１１番１２(東京都世田谷区用賀３−２６−１７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を734,000円/㎡としました。

東京都世田谷区用賀３丁目５１１番１２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都世田谷区用賀３丁目５１１番１２
住居表示用賀３−２６−１７
価格734,000円/㎡
交通施設、距離用賀、650m
地積2,566㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)8FB1
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層マンションが多い住宅地域
前面道路の状況北11.0m区道
その他の接面道路三方路
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

高橋基夫氏による調査レポート

不動産鑑定士高橋基夫
価格735,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因用賀駅から徒歩圏の成熟した既成住宅地域で、地域要因に大きな変動なく、今後も住宅地として推移するものと思われる。
地域要因の将来予測近隣地域は砧公園通り沿いの存し、中層のマンションが建ち並ぶ共同住宅地域。地域に変動をもたらす特段の要因もないため、当面は、現状のまま推移するものと思われる。
市場の特性同一需給圏は世田谷区内及び城南地区にある分譲マンション適地。分譲マンション需要は低金利、住宅ローン減税等のメリットにより一時取得者層を中心に底堅いが、建築費の高騰等により世田谷区内での新築マンション販売戸数は減少傾向が見られる。販売価格は平均坪単価で前年比10％以上の上昇となっており、70㎡程度のファミリータイプで7，000万円台となっている。
一般的要因個人消費、企業収益、雇用情勢等緩やかな回復基調が続き、金融緩和や経済政策等により区内の不動産実需も堅調で地価は強含みで推移している。

角田健一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士角田健一郎
価格732,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近隣周辺はマンションが建ち並び中高層共同住宅地域としてほぼ熟成しており、特段地域の変動要因は見当たらない。
地域要因の将来予測地域は都心部利便性が良好な東急田園都市線「用賀駅」から徒歩圏の比較的容積率がある大規模画地の中高層マンション適地であり、今後も現状を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏は東急田園都市線沿線を中心に城南地域の大規模画地が存する住宅地と点在的に把握され広域的である。需要者はマンションデベロッパーが中心である。素地の需要はマンション適地の希少性、需要者の特性等から堅調で、エンドユーザーによる取得意欲も依然旺盛であるため、地価は上昇傾向にあるものの分譲価格に先高感が出始めており今後の動向については不透明感が否めない。土地は規模によるばらつきが大きいが概ね10∼20億円程度と思料する。
一般的要因世田谷ブランドを背景に素地の需要は根強く、販売も比較的好調であるが、販売価格の設定、税制、原価の動向等不安材料もあり予断は許されない。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6308906
北緯 139度6347289

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

用賀駅(地価相場 605,000円/㎡)桜新町駅(地価相場 606,000円/㎡)上町駅(地価相場 607,000円/㎡)上野毛駅(地価相場 604,500円/㎡)二子玉川駅(地価相場 353,000円/㎡)世田谷駅(地価相場 538,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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