東京都世田谷区世田谷４丁目１１５番３(松陰神社前駅・世田谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


546,000円

2016年01月01日に行った東京都世田谷区世田谷４丁目１１５番３(東京都世田谷区世田谷４−１０−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を546,000円/㎡としました。

東京都世田谷区世田谷４丁目１１５番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都世田谷区世田谷４丁目１１５番３
住居表示世田谷４−１０−１０
価格546,000円/㎡
交通施設、距離世田谷、210m
地積198㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅、アパート等が多い住宅地域
前面道路の状況北5.4m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

進藤俊二氏による調査レポート

不動産鑑定士進藤俊二
価格545,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動等は認められない。堅調な土地需要を背景として、地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測近隣地域は、一般住宅、低層共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。地域に変動をもたらす特段の要因も見当たらないため、ここしばらくは、現状の住宅地域として推移していくものと思われる。
市場の特性同一需給圏は、東急世田谷線のほか、小田急線等の各駅を最寄とする住宅地域である。需要者は、世田谷区内，及び隣接区等からの転入者等による一次取得者層、並びに買替層、また投資需要もあり比較的幅広い。住宅地として熟成しており、供給はあまり多くないが、需要は底堅く、需給は強含みで推移している。取引目的の相違等から土地取引の価格帯は幅広いが、25∼30坪程度の住宅用地として4千万後半∼6千万円程度、新築戸建住宅で7千万円前後である。
一般的要因景気は、企業収益の回復、所得環境の改善傾向等により、緩やかな回復基調が続いている。物価も底堅く推移しているが、海外要因による懸念もある。

田村竜二氏による調査レポート

不動産鑑定士田村竜二
価格546,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因「世田谷」駅徒歩約3分に位置する住宅地。世田谷線は支線的位置づけであるが、都心アクセスは良好であり、需要、成約価格ともに上昇基調にある。
地域要因の将来予測一般戸建住宅、低層のアパート等が建ち並ぶ地域である。住宅地として成熟しており、土地の利用形態に影響を及ぼす特段の要因は確認できないことから、中期的には現在の環境を維持するものと予測される。
市場の特性東急世田谷線沿線を中心とし、小田急線、東急田園都市線が利用可能な住宅地域が同一需給圏となる。主な需要者は都心への通勤利便性を重視するサラリーマン世帯が中心となる。土地の相場は100㎡前後で5，000∼6，000万円前後であり、同敷地規模の新築建売で総額7，000∼8，000万円が中心となる。一方、敷地規模50∼70㎡程度で総額約5，000∼6，000万円台の小規模建売の取引も目立つ。
一般的要因企業業績の回復、賃金の上昇、失業率減少などにより、国内経済は緩やかな上昇を続けるが、不安定な海外要因に左右されるリスクも認められる。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6432725
北緯 139度6536251

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

松陰神社前駅(地価相場 607,000円/㎡)世田谷駅(地価相場 538,000円/㎡)若林駅(地価相場 607,000円/㎡)上町駅(地価相場 607,000円/㎡)宮の坂駅(地価相場 556,500円/㎡)西太子堂駅(地価相場 577,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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