地域要因

地元商店街の一郭にある近隣商業地域として熟成しており、地域要因に特段の変動はみられない。地価水準は概ね上昇傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

私鉄駅前より連なる地元商店街の一郭で、中低層の店舗併用住宅等が多く繁華性に欠けるが、利便性良い地元近隣商業地として熟成しており、当分の間は現状を維持しつつ推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は類似地域内の近隣商業の事例を中心に市場性の観点から求めた実証的な価格である。収益価格は投資対象の個別性、収益性を反映した理論的な価格である。需要者はその立地特性から実勢価格のみならず、投資採算性も比較検討のうえ意思決定するものと判断するが、収益価格は想定要素を多く含み、比準価格により規範性が認められる。よって、比準価格を標準とし収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因の変動は特にない。幹線街路沿いの店舗、事務所兼共同住宅の立地として需要は堅調であり、一般的要因の影響により地価は上昇した。

地域要因の将来予測

中層の店舗、事務所兼共同住宅等が建ち並ぶ地域として熟成しており、今後もこの傾向が続くものと予測する。不動産需要も回復基調にあり、今後の地価も引き続き上昇傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において信頼性のある複数の取引事例を収集しえた。需要者の多くは収益性から意思決定を行う法人が中心であり、本件での収益価格は信頼性が高い。採用した還元利回り等の指標も規範性が高い。よって市場性の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

西武新宿線沿線の普通住宅地であり、地域要因の大きな変動は見られない。地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後とも現状維持と予測する。地価水準はやや上昇傾向と予測される。

価格決定の理由

 低層住宅が多い利便性良好な住宅地域であり、西武新宿線から徒歩圏の住宅地の、規範性のある取引事例を採用した比準価格は実証的で信頼性の高い価格である。当該地域は、収益性よりも快適性が重視される地域であるため、収益価格は低位に求められた。よって本件では比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模一般住宅等が多い住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変化はない。需要は底堅く、地価水準はやや上昇傾向である。

地域要因の将来予測

当該地域は低層住宅地域として熟成しており、当面の間は現状のまま推移するものと予測される。地価水準は、やや上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は多数の事例から選択された規範性の高い取引事例から求められた実証性の高い価格であり説得力を有する。収益価格は共同住宅建築を前提として試算されているが、比準価格よりもやや低位に求められた。当該地域は徒歩圏の戸建住宅地域であり、収益性よりも居住の快適性を重視する需要が多いためと思料される。したがって、本評価においては、比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

小規模な小売店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域であり、地域要因に特段の変化はない。需要は底堅く、地価水準はやや上昇傾向である。

地域要因の将来予測

小規模な小売店舗等が多い近隣商業地域として成熟しており、現状のまま推移していくものと予測される。地価水準はやや上昇傾向で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は規範性の高い取引事例から求められた実証性の高い価格であり説得力を有する。収益価格は店舗共同住宅の建築を想定して試算されている。近隣地域は小規模な小売店舗を中心とした地域であり、自己使用の個人事業者及び法人、収益物件開発を目的とする買主によって取引される傾向にあると思料される。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

警察大学跡地における再開発は完了したが、区役所の移転及び跡地等の再開発、中野駅舎等の建築構想があり、今後変化が見込まれる。

地域要因の将来予測

JR中野駅に近い中高層店舗事務所ビルが建ち並ぶ商業地域である。商業地域として熟成しているが、中野四丁目地区再開発の影響を受けて地価水準は上昇傾向にあり、周辺地区のさらなる再開発が予定されている。

価格決定の理由

近隣地域は中高層の店舗・事務所ビル等が多くみられる駅前商業地域である。取引事例については広域に同一需給圏をとらえて取引事例を収集分析して試算価格を査定した。一方収益価格は規範性のある事例を集め、最有効使用の店舗付事務所ビルを想定して試算価格を査定した。いずれの価格も規範性があると判断されるが、需要が強い点を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅に近い飲食店舗密集地として需要は底堅く、また駅北口地区街づくりの影響もあり、顧客流動性、繁華性が高まっており、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

駅前商店街の一郭にある小規模飲食店舗等密集地であり、当分は現状を維持するものと予測される。近年の中野駅北口地区街づくりの進展に伴い、顧客流動性が高まり、地価水準は強含みで推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する商業地の取引より求めたもので、市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は、投資対象の個別性、収益性を反映した規範性の高い価格である。市場の需要者は、その立地特性から実勢価格のみならず、投資採算性も十分比較検討のうえで意思決定をするものと判断される。よって本件では、比準価格、収益価格を相互に関連づけ、代表標準地との価格検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

西落合地区の比較的良好な居住環境、利便性を有する住宅地域として、安定した地域選好性がみられる。地価動向は堅調推移している。

地域要因の将来予測

比較的良好な居住環境及び交通利便性を有する住宅地域として熟成しており、今後とも概ね現状維持にて推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は信頼性を有する複数の事例を採用したもので、最近の市場実態を反映した実証的な試算価格が求められた。低層一般住宅からなる住宅地域に係る地域の特性から、収益性よりも居住の快適性、利便性を重視して取引が行われる傾向がみられ、収益価格はやや低位に試算された。以上、各試算価格における説得力の程度に留意のうえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

西武新宿線沼袋駅前の商業地として熟成しており、地域要因は直ちに変化はないものと思料される。地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中層の店舗兼共同住宅、店舗・事務所兼共同住宅が建ち並ぶ駅至近の商業地域であり、前面道路が都市計画決定がされ、将来的には整備されることになる。地価水準はやや上昇傾向になると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中小規模の低層店舗併用住宅を中心にして中層店舗兼共同住宅ビル等もあり、自用の個人事業者と賃貸等の収益目的の法人が需要者で取引が行われる駅前の商業地域である。従って、市場性を反映した比準価格と直接法により賃料水準、還元利回り等を適切に把握した収益価格は共に信頼性が高い。よって、自用目的の取引が多いため比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

完了した中野四丁目地区再開発に続き、中野駅周辺で複数の再開発構想があり、今後近隣地域に及ぼす大きな変動要因として、その影響が注目される。

地域要因の将来予測

店舗事務所を中心とした商業地域として熟成しているが、中野駅南口周辺の再開発計画が具体化しつつあることから、今後はやや発展的に推移するものと予測する。地価水準は上昇傾向にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

 駅前立地で規模も比較的大きく、店舗、事務所を中心に多様な用途を背景とした需要がある。投資採算性や収益性に依拠した価格形成も認められるが、現実の市場では立地の稀少性や優位性がより強く志向され、この立地特性を反映しつつ需要者の求める投資採算性等をも内包した比準価格は実証的で説得力を有し重視すべきである。以上勘案のうえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中野駅南口に再開発構想があるが、当該近隣地域への影響は限定的と見られ、現状では市場の特性、地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

幹線道路沿道の店舗、マンション等を中心とした地域として熟成しており、今後も概ね現状を維持しつつ推移するものと予測する。地価水準はやや上昇傾向にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

 店舗兼マンションや沿道サービス店舗を中心に自用賃貸問わず多様な用途を背景とした需要がある。投資採算性や収益性を選択指標とした価格形成も認められるが、現実の市場における多様な取引目的等及び近時の市場動向を反映し、かつ需要者の求める収益性等も内包した比準価格は実証的で説得力を有し重視すべきである。以上勘案のうえ、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺再開発の影響等、投資用収益物件の需要が旺盛で、中野駅周辺商業地域の内、比較的繁華性の低い桃園通り沿い商店街地価も強含みの状況にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は中野通り背後の「近隣商業地域」として熟成しているが、共同住宅等の住宅需要も近年増加傾向にある。地価は昨今の経済情勢や周辺都市整備事業の影響を反映し、総じて上昇基調にあるものと予測した。

価格決定の理由

比準価格は、規範性の高い取引事例につき、JR中央線沿線物件の繁華性、及び立体利用に影響を及ぼす容積率等に着目した適切な分析が為されており、客観性・実証性に長ける。一方、賃料想定等が適切に為された投資運用観点からのアプローチによる収益価格も理論値としての説得力を有するが、市場面での実証性にやや欠ける。従って、比準価格をやや重視し、収益価格を関連付け、更に、代表標準地との規準検討をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

人気路線であるJR中央線沿線で中心商業地域背後の生活利便性が高い住宅地地域として熟成しており需要は底堅い。

地域要因の将来予測

戸建住宅、共同住宅等を中心とする住宅地域として熟成しており今後とも概ね現状の住環境を維持するものと予測する。生活利便性を背景とする底堅い需要を受け地価水準は上昇傾向にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域等において自用目的の取引が主で信頼性の高い多数の取引事例を収集し得た。一方収益価格は行政的条件、画地条件の制約もありやや低位に試算された。当該地域は収益物件も介在するものの自用目的取引が中心の住宅地域に存するため市場参加者は収益性より居住の快適性を重視する傾向が強い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場実勢を反映した実証的な比準価格を重視し収益価格を参酌して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中野駅新北口駅前広場が整備されつつある。駅周辺では今後も再開発が続く予定だが、現状では、市場の特性、地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

共同住宅の多い住宅地域として熟成している。中野四丁目地区の再開発が完了したが特に大きな影響はなく今後も現状を維持しつつ推移するものと予測する。地価水準は横這いからやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は中層の共同住宅を主体とする住宅地域で都心への通勤者や通学者を対象とした賃貸物件も多い。賃料収入に基づく収益性を反映した収益価格の規範性も認められるが、現実の市場では共同住宅用地としての希少性に着目した価格形成が行われる傾向が強く、近時の市場動向を反映した比準価格は優れて実証的で重視すべきである。以上勘案のうえ、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中野駅徒歩圏の低層住宅地域として既に成熟しており、地域要因に大きな変動はなく、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格形成要因の変動は特に認められず、中規模一般住宅が多く見られる既成住宅地域として当分の間現状を維持するものと予測する。地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、規範性の高い事例から求め、市場の実態を反映し客観的で説得力がある。収益価格は、対象標準地が低層住宅地であることから低位に求められた。当該地域は居住環境良好な低層住宅地域として成熟しており、戸建住宅を中心とし賃貸住宅は散見される程度で、収益目的よりも居住の快適性を重視する自己使用目的の需要が多いことから、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域は低層住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変化は見られないが、景気回復基調が持続しており、地価も上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

当該地域は、戸建住宅やアパート等が建ち並ぶ低層住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変化は見られず、今後も現状のまま推移していくものと予測する。地価水準は上昇している。

価格決定の理由

比準価格は、類似性の高い取引事例を採用して適切に補修正を行って求めた価格であり、客観的・実証的である。一方収益価格は不動産の収益性を反映した価格で、アパート等の賃貸物件も見られる周辺環境を考慮して求めたが、居住の快適性・利便性がより重視される自用の戸建住宅地の取引が中心の地域であるため、低位に求められた。以上検討の結果、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中高層の店舗・共同住宅の建ち並ぶ街道沿いの商業地で、地域要因の大きな変動は見られない。地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 街道沿いの近隣商業地域であり、街路条件の類似した店舗、共同住宅用地を中心とした取引事例から求めた比準価格は実証的で信頼性の高い価格である。一方、収益価格は収益性を反映した理論的な価格であるが賃貸市場の低迷等により比準価格に比べ低位に求められた。よって本件では比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都営大江戸線沿線駅徒歩圏の区北東部にある閑静な住宅地として熟成しており、地域要因に特段の変動はみられない。地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

都営大江戸線沿線駅徒歩圏の閑静な住宅地域として熟成した既成住宅地であり、今後とも当分の間は現状を維持しつつ推移していくものと予測される。地価水準は、緩やかな上昇傾向にて推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域周辺には賃貸マンション等の収益物件もみられるが、需要の中心は収益目的よりも自用の住宅用途の取引が主体で、賃料収入に基づく収益性よりも、居住の快適性、利便性が重視される地域である。したがって、本件においては市場の取引の実態を反映した事例資料により求められた比準価格が実証的で、より説得力を有するものと判断し、比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、代表標準地との価格検討をも踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。