東京都中野区中野１丁目９５番４外(中野駅・新井薬師前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


706,000円

2016年01月01日に行った東京都中野区中野１丁目９５番４外(東京都中野区中野１−５０−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を706,000円/㎡としました。

東京都中野区中野１丁目９５番４外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都中野区中野１丁目９５番４外
住居表示中野１−５０−３
価格706,000円/㎡
交通施設、距離中野、1,000m
地積345㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)6FB1
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中層の店舗、事務所、マンションが多い商業地域
前面道路の状況南11.0m都道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

岩下剛佳氏による調査レポート

不動産鑑定士岩下剛佳
価格705,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中野駅南口に再開発構想があるが、当該近隣地域への影響は限定的と見られ、現状では市場の特性、地域要因に特段の変動は認められない。
地域要因の将来予測幹線道路沿道の店舗、マンション等を中心とした地域として熟成しており、今後も概ね現状を維持しつつ推移するものと予測する。地価水準はやや上昇傾向にて推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は中野区の幹線道路沿道の商業地域でJR中央線沿線を中心に地下鉄や私鉄沿線も含む圏域。需要者の中心は一般の事業法人や分譲及び賃貸目的の大手、中小マンション開発業者等である。最寄駅からやや距離があるが沿道サービス型施設や近隣住民向け店舗等のほか、同一需給圏におけるマンション素地の供給が限定的なためマンション用地としての需要は非常に強い。需要の中心となる価格帯は、標準規模の土地で概ね2億円∼3億円である。
一般的要因商業地の投資需要は依然旺盛だが、原油価格や米国利上げ、新興国の成長鈍化等を背景とした世界経済減速懸念から先行きの不透明感は強まっている。

杉浦明氏による調査レポート

不動産鑑定士杉浦明
価格706,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因の変動は特にない。幹線街路沿いの店舗、事務所兼共同住宅の立地として需要は堅調であり、一般的要因の影響により地価は上昇した。
地域要因の将来予測中層の店舗、事務所兼共同住宅等が建ち並ぶ地域として熟成しており、今後もこの傾向が続くものと予測する。不動産需要も回復基調にあり、今後の地価も引き続き上昇傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね中野区全域及び杉並区の一部の商業地域である。需要者の中心は中規模以上の法人や不動産業者である。圏内は幹線道路沿いの店舗、事務所兼共同住宅が標準的使用である。店舗や事務所の賃貸需要はやや軟調であるが、上層階の共同住宅の賃貸需要は堅調である。建物およびその敷地の需要の中心は、概ね総額5億円∼6億円の店舗、事務所兼共同住宅である。
一般的要因中野区内の昨年の景気は、個人消費の伸び悩みもみられるが、概ね緩やかな回復基調であり、不動産市場も上昇傾傾向であった。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7023965
北緯 139度6740239

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

中野駅(地価相場 585,000円/㎡)新井薬師前駅(地価相場 546,000円/㎡)新中野駅(地価相場 554,000円/㎡)沼袋駅(地価相場 475,000円/㎡)東高円寺駅(地価相場 541,000円/㎡)高円寺駅(地価相場 475,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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