東京都中野区中野２丁目１０３番３３外(中野駅・新井薬師前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


2,800,000円

2016年01月01日に行った東京都中野区中野２丁目１０３番３３外(東京都中野区中野２−３０−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を2,800,000円/㎡としました。

東京都中野区中野２丁目１０３番３３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都中野区中野２丁目１０３番３３外
住居表示中野２−３０−９
価格2,800,000円/㎡
交通施設、距離中野、駅前広場接面
地積767㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)3FB1
利用現況銀行
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域
前面道路の状況北駅前広場区道
その他の接面道路東側道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

岩下剛佳氏による調査レポート

不動産鑑定士岩下剛佳
価格2,800,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因完了した中野四丁目地区再開発に続き、中野駅周辺で複数の再開発構想があり、今後近隣地域に及ぼす大きな変動要因として、その影響が注目される。
地域要因の将来予測店舗事務所を中心とした商業地域として熟成しているが、中野駅南口周辺の再開発計画が具体化しつつあることから、今後はやや発展的に推移するものと予測する。地価水準は上昇傾向にて推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は中野区を中心に隣接する新宿区、杉並区等も含むJR中央線各駅の駅前及び駅徒歩圏の準高度商業地域である。需要者の中心は一般の事業法人等のほか内外の投資法人等である。JR中野駅南口駅前広場の稀少立地に対する選好と、今後の駅周辺の再開発構想に対する期待感から潜在的な需要は大きい。市場への供給は極めて限定的で需要の中心となる価格帯の把握は困難だが、複合不動産の取引を中心に取引総額は数十億円規模と見られる。
一般的要因商業地の投資需要は依然旺盛だが、原油価格や米国利上げ、新興国の成長鈍化等を背景とした世界経済減速懸念から先行きの不透明感は強まっている。

杉浦明氏による調査レポート

不動産鑑定士杉浦明
価格2,800,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因の変動は特にない。中野駅前の店舗兼事務所の立地として需要は強く、一般的要因の影響により地価は上昇した。
地域要因の将来予測中高層店舗や店舗兼事務所等が建ち並ぶ地域として熟成しており、中野駅南口の再開発計画も具体化しつつあり、今後はさらに発展するものと予測する。今後の地価は引き続き上昇傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は主に中野区、新宿区、渋谷区、武蔵野市における準高度商業地域や高度商業地域である。需要者の中心は中規模以上の法人、不動産業者、不動産投資会社等である。圏内は店舗兼事務所が標準的使用である。店舗や事務所の賃貸需要は堅調である。建物およびその敷地の需要の中心はまちまちであるが、概ね総額30億円∼40億円の店舗兼事務所である。
一般的要因中野区内の昨年の景気は、個人消費の伸び悩みもみられるが、概ね緩やかな回復基調であり、不動産市場も上昇傾傾向であった。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7047266
北緯 139度6659354

参考：該当物件周辺マップ

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東京都中野区東中野２丁目３９番１８及び３９番１９東京都中野区中央１丁目３１番１７６東京都中野区本町４丁目７２番２東京都中野区中野３丁目６番２東京都中野区中野５丁目２１番７東京都中野区中野３丁目１１１番５２外東京都中野区中央四丁目３６番１２外１筆東京都中野区中野五丁目３０番７東京都中野区中野５丁目２０番２１

参考：近隣駅の地価相場

中野駅(地価相場 585,000円/㎡)新井薬師前駅(地価相場 546,000円/㎡)新中野駅(地価相場 554,000円/㎡)沼袋駅(地価相場 475,000円/㎡)東高円寺駅(地価相場 541,000円/㎡)高円寺駅(地価相場 475,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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