東京都中野区東中野４丁目８番４(東中野駅・落合駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


729,000円

2016年01月01日に行った東京都中野区東中野４丁目８番４(東京都中野区東中野４−１０−２０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を729,000円/㎡としました。

東京都中野区東中野４丁目８番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都中野区東中野４丁目８番４
住居表示東中野４−１０−２０
価格729,000円/㎡
交通施設、距離東中野、160m
地積133㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3FB1
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況東10.6m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小林達哉氏による調査レポート

不動産鑑定士小林達哉
価格732,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因店舗兼共同住宅等が多い商業地域として成熟化しており、中野駅前商業地等に比べ過熱感はないものの、全般的に不動産需要も上向きである。
地域要因の将来予測店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ駅近くの近隣商業地域であり、今後も特段の地域要因の変化なく推移するものと予測される。投資用不動産の需要は良好で地価水準は上昇傾向である。
市場の特性同一需給圏は中野区東部を中心に同区及び隣接区内の普通商業地域、近隣商業地域、路線商業地域、住商混在地域等の圏域である。需要の中心は、自社使用の法人のほか投資目的の投資家や不動産業者も考えられる。中野区の土地取引件数、取引面積は比較的堅調であり、商業地需要は良好で、同一需給圏においても同様と推定される。需要の中心となる価格帯は立地、用途、購入目的により様々であるが、㎡単価は60万∼80万円前後である。
一般的要因中野区は人口、世帯数共微増傾向である。経済状況は概ね良好であり、全般的に商業地需要は堅調である。

上内奈緒子氏による調査レポート

不動産鑑定士上内奈緒子
価格725,000円/㎡
個別的要因価格形成に影響を与える個別的要因の変動は特に見当たらない。
地域要因東中野駅の西口の賑わいと比較すると、近隣地域の存する東口周辺は大きな変化は見られず、店舗兼共同住宅等が多い駅近商業地として推移している。
地域要因の将来予測駅近で中層の店舗兼共同住宅や店舗事務所ビルが多い近隣商業地域であり、今後も当面の間現状の如く推移するものと予測される。収益物件への投資意欲も強含み傾向であり、地価水準はやや上昇傾向と予測される。
市場の特性同一需給圏は、中野区及びその周辺区を中心とする中層店舗兼共同住宅、店舗事務所ビル等が存する商業地域である。主たる需要者としては、自用・収益目的の個人事業者或いは法人等が中心である。駅近で広めの幅員が確保されている商業地は希少性が高く、供給が僅少かつ取引ごとの個別性が強いため中心価格帯の把握は難しいが、標準的規模の土地で1億円前後が目安と考えられる。
一般的要因景気回復ペースは緩慢であるものの回復基調にあり、中野区は人口、世帯数共に微増傾向が持続しており、地価もやや上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7076786
北緯 139度6859129

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

東京都新宿区柏木３丁目４３３番１８東京都新宿区東大久保２丁目２３６番３８東京都新宿区大京町６番８東京都新宿区上落合２丁目５２４番１７東京都新宿区新宿一丁目４番５外３筆東京都新宿区筑土八幡町５番１２外１筆東京都新宿区北新宿一丁目３２５番２５東京都新宿区上落合三丁目８３０番６東京都新宿区新宿３丁目１１０番１１外東京都新宿区新宿５丁目３６番５３東京都新宿区中落合２丁目６５６番１０外東京都中野区弥生町４丁目２４番１６東京都中野区鷺宮４丁目４４５番７及び４４６番６東京都中野区東中野４丁目８番３東京都中野区中野５丁目２５番４６東京都中野区丸山１丁目１８８０番４東京都中野区東中野３丁目１２３番８東京都中野区東中野１丁目７７番２１東京都中野区東中野２丁目４７番１６外東京都中野区東中野３丁目１２７番８東京都中野区南台三丁目４５番７東京都中野区東中野４丁目８番４

参考：近隣駅の地価相場

東中野駅(地価相場 583,500円/㎡)落合駅(地価相場 546,000円/㎡)中井駅(地価相場 546,000円/㎡)中野坂上駅(地価相場 630,000円/㎡)下落合駅(地価相場 559,000円/㎡)新井薬師前駅(地価相場 546,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード