東京都中野区新井１丁目３６番７外(新井薬師前駅・中野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


836,000円

2016年01月01日に行った東京都中野区新井１丁目３６番７外(東京都中野区新井１−２５−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を836,000円/㎡としました。

東京都中野区新井１丁目３６番７外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都中野区新井１丁目３６番７外
住居表示新井１−２５−６
価格836,000円/㎡
交通施設、距離中野、700m
地積216㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)6F
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中層店舗、事務所、マンションの多い商業地域
前面道路の状況西20.0m都道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

杉浦明氏による調査レポート

不動産鑑定士杉浦明
価格835,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因の変動は特にない。幹線街路沿いの店舗、事務所兼共同住宅の立地として需要は堅調であり、一般的要因の影響により地価は上昇した。
地域要因の将来予測中層の店舗、事務所兼共同住宅等が建ち並ぶ地域として熟成しており、今後もこの傾向が続くものと予測する。不動産需要も回復基調にあり、今後の地価も引き続き上昇傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね中野区全域及び杉並区の一部の商業地域である。需要者の中心は中規模以上の法人や不動産業者である。圏内は幹線道路沿いの店舗、事務所兼共同住宅が標準的使用である。店舗や事務所の賃貸需要はやや軟調であるが、上層階の共同住宅の賃貸需要は堅調である。建物およびその敷地の需要の中心は、概ね総額3．5億円∼4．5億円の店舗、事務所兼共同住宅である。
一般的要因中野区内の昨年の景気は、個人消費の伸び悩みもみられるが、概ね緩やかな回復基調であり、不動産市場も上昇傾傾向であった。

岩下剛佳氏による調査レポート

不動産鑑定士岩下剛佳
価格837,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中野四丁目地区の再開発が完了したが駅周辺では今後も再開発構想がある。現状では、市場の特性、地域要因に特段の変動は認められない。
地域要因の将来予測幹線道路沿道の店舗、事務所、マンションを中心とした地域である。今後は店舗、事務所需要は減退傾向となりマンション需要が増加しつつ推移するものと予測する。地価水準はやや上昇傾向にて推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は中野区の幹線道路沿道の商業地域でJR中央線沿線を中心に地下鉄や私鉄沿線も含む圏域。需要者の中心は一般の事業法人や分譲及び賃貸目的の大手、中小マンション開発業者等である。商業中心である中野駅前からはやや距離があり店舗や事務所の需要はやや軟調だが、同一需給圏におけるマンション素地の供給が限定的なためマンション用地としての需要は非常に強い。需要の中心となる価格帯は、標準規模の土地で概ね1億円∼2億円である。
一般的要因商業地の投資需要は依然旺盛だが、原油価格や米国利上げ、新興国の成長鈍化等を背景とした世界経済減速懸念から先行きの不透明感は強まっている。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7119287
北緯 139度6658157

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新井薬師前駅(地価相場 546,000円/㎡)中野駅(地価相場 585,000円/㎡)沼袋駅(地価相場 475,000円/㎡)野方駅(地価相場 446,000円/㎡)東中野駅(地価相場 583,500円/㎡)新中野駅(地価相場 554,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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