東京都新宿区北新宿４丁目２２番３０(落合駅・東中野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


621,000円

2017年01月01日に行った東京都新宿区北新宿４丁目２２番３０(東京都新宿区北新宿４−２２−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を621,000円/㎡としました。

東京都新宿区北新宿４丁目２２番３０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都新宿区北新宿４丁目２２番３０
住居表示北新宿４−２２−１６
価格621,000円/㎡
交通施設、距離東中野、750m
地積161㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況マンションのほかに事務所等も見られる住宅地域
前面道路の状況東6.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、防火地域
建ぺい率、容積率60(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

朝日隆博氏による調査レポート

不動産鑑定士朝日隆博
価格621,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。代替不動産との競争力は普通である。
地域要因高止まり感も一部には見られるが、住宅需要は堅調である。周辺地域を含み地域要因に影響を及ぼす格別の変動要因はない。
地域要因の将来予測近隣地域は、共同住宅、事務所等の混在する住宅地域である。地域要因に影響を及ぼす格別の変動要因はないので、当分の間は現状を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、新宿区及びその隣接区に存する一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域である。需要者の中心は、自己使用目的の個人、若しくは、収益物件の開発を目的とするディベロッパー、投資家である。市場の中心価格帯は、土地代で7千万円∼1．5億円程度である。
一般的要因景気には先行き不透明感もあるが、新宿区内の住宅需要は人口増等を反映して堅調で、区内の住宅地価は上昇している。

伊藤泰明氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤泰明
価格616,000円/㎡
個別的要因物理的な個別的要因に変化はなく、代替・競争関係にある不動産と比較した場合の特段の優劣や競争力の程度に変動は認められない。
地域要因共同住宅、事務所ビル等が混在する住宅地域であり、特に大きな地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測共同住宅、事務所等の混在する住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、新宿区西部及び中野区東部に存する一般住宅・共同住宅等が混在する普通住宅地域である。需要者の属性は、小規模な土地であれば自己居住目的の個人が中心となり、中規模以上の土地であれば分譲・開発目的の不動産業者等が需要の中心となる。市場での中心となる価格帯は、土地代で総額7千万円∼1．5億円程度となっている。
一般的要因戸建・マンションともに安定した実需が認められ、投資物件については良好な資金調達環境と節税需要が支え、区内の住宅地の地価は上昇している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7076326
北緯 139度6923167

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

落合駅(地価相場 546,000円/㎡)東中野駅(地価相場 583,500円/㎡)中井駅(地価相場 546,000円/㎡)下落合駅(地価相場 559,000円/㎡)新大久保駅(地価相場 528,500円/㎡)高田馬場駅(地価相場 625,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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