東京都中野区新井２丁目４８番２７(中野駅・沼袋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


562,000円

2017年01月01日に行った東京都中野区新井２丁目４８番２７(東京都中野区新井２−８−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を562,000円/㎡としました。

東京都中野区新井２丁目４８番２７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都中野区新井２丁目４８番２７
住居表示新井２−８−１０
価格562,000円/㎡
交通施設、距離中野、820m
地積170㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の中層共同住宅が多く建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北10.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

岩下剛佳氏による調査レポート

不動産鑑定士岩下剛佳
価格562,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中野駅新北口駅前広場が整備されつつある。駅周辺では今後も再開発が続く予定だが、現状では、市場の特性、地域要因に特段の変動は認められない。
地域要因の将来予測共同住宅の多い住宅地域として熟成している。中野四丁目地区の再開発が完了したが特に大きな影響はなく今後も現状を維持しつつ推移するものと予測する。地価水準は横這いからやや上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏はJR中央線の主として中野駅を最寄りとする住宅地域。需要者は一般のエンドユーザーのほか、土地の分割再販を目的とする建売業者や分譲、賃貸を目的とするマンション開発業者、賃料収入に期待する投資家等多岐にわたる。中野駅周辺では今後も再開発が続き、駅徒歩圏の住宅地は都心への接近性に優れ、潜在的需要は根強い。需要の中心となる価格帯は、標準規模の土地でおおむね1億円に近い水準と見られる。
一般的要因人口は増加しており住宅ローン金利の低下等を受け住宅投資は増加しているが、米国や欧州等の世界経済に不確実性が高まっており影響が懸念される。

杉浦綾子氏による調査レポート

不動産鑑定士杉浦綾子
価格562,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動は見受けられない。対象標準地と代替関係にある不動産と比較した競争力は普通程度。
地域要因中野駅から徒歩圏内の成熟した住宅地域であり、従来からの人気も高い。地域要因に大きな変動はなく、地価は概ね上昇傾向にある。
地域要因の将来予測JR中央線中野駅徒歩圏の成熟した共同住宅地域である。中野駅北口の再開発が行われたが、当該地域に関しては特に変動要因もなく、今後も当面は現状のまま推移する。地価水準は概ね上昇傾向にあるものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、中野区及び周辺区に存するJR中央線駅勢圏の住宅地域を中心とする住宅地域。主な需要者は、事業主、会社役員等の個人の富裕層、不動産業者等であり、周辺地域からの転入者も見られる。当該地域は都心へのアクセスに優れており、需要は根強く、供給はやや不足気味である。土地についての中心価格帯は、対象標準地規模で95百万円∼98百万円程度である。
一般的要因海外経済動向に対する不安もあるが、最近の円安基調や継続的な景気回復動向を背景に、都区内の不動産市場は概ね上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7123953
北緯 139度6649935

参考：該当物件周辺マップ

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東京都杉並区高円寺北一丁目６８８番１０東京都中野区中野２丁目１０３番８及び１０４番２２東京都中野区新井１丁目５番８東京都中野区中央４丁目１３０番１東京都中野区東中野２丁目３９番１８及び３９番１９東京都中野区中央１丁目３１番１７６東京都中野区上高田３丁目３７番６東京都中野区新井３丁目３５番８東京都中野区中野５丁目２１番７東京都中野区野方１丁目１６３６番１東京都中野区中野３丁目１１１番５２外東京都中野区中央一丁目３１番１７６東京都中野区東中野四丁目４７番１９東京都中野区新井二丁目４０番９東京都中野区新井一丁目９１番６東京都中野区中野五丁目３０番７東京都中野区沼袋一丁目２６８番９東京都中野区新井１丁目３６番７外東京都中野区中野５丁目２０番２１

参考：近隣駅の地価相場

中野駅(地価相場 585,000円/㎡)沼袋駅(地価相場 475,000円/㎡)高円寺駅(地価相場 475,500円/㎡)新井薬師前駅(地価相場 546,000円/㎡)野方駅(地価相場 446,000円/㎡)東高円寺駅(地価相場 541,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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