東京都中野区中野３丁目１１１番５２外(中野駅・新井薬師前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


817,000円

2016年01月01日に行った東京都中野区中野３丁目１１１番５２外(東京都中野区中野３−３４−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を817,000円/㎡としました。

東京都中野区中野３丁目１１１番５２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都中野区中野３丁目１１１番５２外
住居表示中野３−３４−１３
価格817,000円/㎡
交通施設、距離中野、270m
地積152㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)4F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中層店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況西6.2m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

樫野匡彦氏による調査レポート

不動産鑑定士樫野匡彦
価格816,000円/㎡
個別的要因特に変動を認めなかった。
地域要因周辺再開発の影響等、投資用収益物件の需要が旺盛で、中野駅周辺商業地域の内、比較的繁華性の低い桃園通り沿い商店街地価も強含みの状況にある。
地域要因の将来予測近隣地域は中野通り背後の「近隣商業地域」として熟成しているが、共同住宅等の住宅需要も近年増加傾向にある。地価は昨今の経済情勢や周辺都市整備事業の影響を反映し、総じて上昇基調にあるものと予測した。
市場の特性同一需給圏は概ね中野区・隣接区内のJR・私鉄・地下鉄各駅周辺の商業地域。需要者は、此等の地域に店舗、共同住宅、事務所用地を求める法人、又は個人。繁華性の高い中野駅北口方面や中野通り側商業地域に比し、人通りが少ない等の事由より、商業地としての取引が先細る中、収益物件等の投資利回りやマンション需要に着目した需要が下支えとなっている。中心価格帯は土地需要にて総額1∼2億円前後、築浅一棟所有不動産にて総額2∼4億円台と推量した。
一般的要因国内景気は緩やかな回復基調が続いている。中野区内では建築着工戸数が増加傾向にある一方、用地取得の競争激化・建築費高騰等、懸念材料も多い。

飯田修司氏による調査レポート

不動産鑑定士飯田修司
価格817,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中野通り西側背後の商業地域で利便性、用途の多様性等から需要は底堅く、賃料水準も比較的安定していることから地価は上昇傾向。
地域要因の将来予測中層店舗兼共同住宅と小売店舗等が建ち並ぶ中野通り西側背後の商業地域で、概ね現状を維持し推移するものと予測する。駅周辺商業地域としての立地優位性等を受け地価水準は上昇傾向にて推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね中野区、杉並区内に存するJR中央線等駅周辺の商業地域及び路線商業地域。需要者は店舗、事務所、マンション用地、収益物件等を購入することを希望する法人又は個人。当該地域は中野通り背後の商業地域で利便性、用途の多様性等に富み需要は底堅い。比較的安定している賃料水準、緩和的な金融環境、景況感の改善を背景に地価は上昇傾向。需要中心価格帯は物件により様々であるが土地1∼2億円程度。
一般的要因景気は緩やかに回復しつつある。中野区における商業地の取引価格、取引件数ともに概ね強含みで推移。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7040794
北緯 139度6645299

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

中野駅(地価相場 585,000円/㎡)新井薬師前駅(地価相場 546,000円/㎡)新中野駅(地価相場 554,000円/㎡)沼袋駅(地価相場 475,000円/㎡)東高円寺駅(地価相場 541,000円/㎡)高円寺駅(地価相場 475,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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