東京都中野区東中野１丁目７７番２１(東中野駅・落合駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


666,000円

2017年01月01日に行った東京都中野区東中野１丁目７７番２１(東京都中野区東中野１−１４−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を666,000円/㎡としました。

東京都中野区東中野１丁目７７番２１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都中野区東中野１丁目７７番２１
住居表示東中野１−１４−５
価格666,000円/㎡
交通施設、距離東中野、500m
地積317㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模以上の一般住宅の多い住宅地域
前面道路の状況南5.4m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

樫野匡彦氏による調査レポート

不動産鑑定士樫野匡彦
価格666,000円/㎡
個別的要因画地・交通接近条件等、代替競争の関係にある他の不動産との優劣・競争力の程度は普通程度で、個別的要因に関する特段の変動を認めなかった。
地域要因東中野駅徒歩圏内の利便性の高さを兼ね備える優良住宅地域として成熟しており、地域要因に大きな変動はなく、地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測「東中野」駅徒歩圏、且つ、中規模以上の一般住宅が多く建ち並ぶ上品等の住宅地域として成熟しており、今後も現状維持と予測した。高額所得者層を中心とした需要が多く、地価推移を上昇基調と予測した。
市場の特性同一需給圏の範囲は、概して中野区、及び周辺市区内の優良・準優良住宅地域。需要者の中心は、都内外在住の富裕層又は不動産業者である。当該地域は、利便性の高さも兼ね備えた高級住宅エリアで、区画整然とした邸宅が多く、優良な住環境を形成している。利便性・高級感から稀少性が高く底堅い需要があり、地価は上昇基調にある。市場の中心価格帯は土地が対象標準地と同規模程度で総額1．5∼2億円台、新築戸建物件で2．5∼3億円台とみられる。
一般的要因景気は緩やかな回復基調にある。中野区では中野駅周辺再開発が進むにつれ昼間人口が増加し、不動産需要が高まる一方、供給量は減少傾向にある。

三山義明氏による調査レポート

不動産鑑定士三山義明
価格665,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特に変動はない。
地域要因東中野駅徒歩圏の利便性の高い閑静な住宅地として熟成しており、地域要因に特に変動はなく、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が中心の閑静な住宅地域で、概ね現状を維持すると思料する。地価水準は上昇傾向にあるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は主として中野区内及び隣接区内の中規模一般住宅を中心とした住環境に優れた住宅地域である。需要者は地元居住者及び隣接区の居住者を中心とする主に買い替え需要の個人で、富裕層を中心として圏外からの転入も見られる。閑静な住宅地で利便性に優れて希少性は高く需要は根強いものがある。土地価格は、概ね1億円から2億円を中心にしており、新築戸建物件ほとんど見られない。
一般的要因日本経済は緩やかな回復傾向にあり、不動産市場は景気を反映し、中野区の住宅地の地価は概ね上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7029107
北緯 139度6846177

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東中野駅(地価相場 583,500円/㎡)落合駅(地価相場 546,000円/㎡)中野坂上駅(地価相場 630,000円/㎡)中井駅(地価相場 546,000円/㎡)西新宿駅(地価相場 630,000円/㎡)新大久保駅(地価相場 528,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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