東京都中野区新井５丁目１６番２(新井薬師前駅・沼袋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


599,000円

2016年01月01日に行った東京都中野区新井５丁目１６番２(東京都中野区新井５−１６−１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を599,000円/㎡としました。

東京都中野区新井５丁目１６番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都中野区新井５丁目１６番２
住居表示新井５−１６−１
価格599,000円/㎡
交通施設、距離新井薬師前、210m
地積144㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模な小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域
前面道路の状況南東11.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤俊夫氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤俊夫
価格599,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地元商店街の一郭にある近隣商業地域として熟成しており、地域要因に特段の変動はみられない。地価水準は概ね上昇傾向にて推移している。
地域要因の将来予測私鉄駅前より連なる地元商店街の一郭で、中低層の店舗併用住宅等が多く繁華性に欠けるが、利便性良い地元近隣商業地として熟成しており、当分の間は現状を維持しつつ推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は主として西武新宿線沿線を中心にJR・私鉄・地下鉄沿線各駅前を含む地元商店街のうち、中野区及びその周辺区内に位置する近隣商業地域である。需要の中心は画地規模、立地特性から駅前に店舗やマンション等の取得を志向する地元地縁者や法人事業者、投資家等である。商圏は狭く繁華性に欠けるが利便性は高く、地価水準は強含んでいる。個別性ゆえ中心価格帯の把握は困難であるが、標準的規模で概ね土地総額8千万∼9千万円程度と把握される。
一般的要因景気は総じて緩やかな回復傾向にあり、都心部を中心として不動産の需給動向は底堅く、区内の不動産市況は強含みで推移している。

橋本恵美子氏による調査レポート

不動産鑑定士橋本恵美子
価格599,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅から徒歩圏の近隣商業地域として成熟しており、地域要因の変動は認められないが、需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測新井薬師前駅から続く商店街で、中低層の小売店舗・店舗付共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域である。既に成熟した地域で、地域要因に特に変動はなく、当面は現状のまま推移すると思われる。地価は上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、主に中野区及び隣接地域内における、駅周辺の近隣商業地域等である。商圏が狭く店舗の集積度や繁華性はさほど高くないが、背後の住宅地から一定の集客も見込まれ、1階を店舗、2階以上をマンション等として併用している建物が多く見られる。需要者の中心は、収益獲得目的の法人や個人であり、当該標準地と同等の敷地規模における市場価格の中心は、土地で8∼9千万円程度である。地価は経済情勢を反映し若干の上昇傾向にある。
一般的要因雇用・所得環境の改善や、各種政策の効果から、景気は緩やかな回復基調にある。中野区の地価は、概ね堅調な上昇傾向が見られる。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度714984
北緯 139度6701513

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新井薬師前駅(地価相場 546,000円/㎡)沼袋駅(地価相場 475,000円/㎡)中野駅(地価相場 585,000円/㎡)落合南長崎駅(地価相場 513,500円/㎡)中井駅(地価相場 546,000円/㎡)東中野駅(地価相場 583,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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