東京都中野区中野３丁目２番１(新中野駅・東高円寺駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


715,000円

2017年01月01日に行った東京都中野区中野３丁目２番１(東京都中野区中野３−２３−４６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を715,000円/㎡としました。

東京都中野区中野３丁目２番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都中野区中野３丁目２番１
住居表示中野３−２３−４６
価格715,000円/㎡
交通施設、距離中野、500m
地積304㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)4FB1
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模以上の住宅の多い閑静な住宅地域
前面道路の状況北5.5m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

樫野匡彦氏による調査レポート

不動産鑑定士樫野匡彦
価格715,000円/㎡
個別的要因画地・交通接近条件等、代替競争の関係にある他の不動産との優劣・競争力の程度は普通程度で、個別的要因に関する特段の変動を認めなかった。
地域要因中野駅徒歩圏内の利便性の高さを兼ね備える優良住宅地域として成熟しており、地域要因に大きな変動はなく、地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測「中野」駅徒歩圏、且つ、中規模以上の一般住宅、中層共同住宅が建ち並ぶ上品等の住宅地域として成熟しており、今後も現状維持と予測した。高額所得者層を中心とした需要が多く、地価推移を上昇基調と予測した。
市場の特性同一需給圏の範囲は、主として中野区、及び周辺区内の優良・準優良住宅地域。需要者の中心は、都内外在住の富裕層若しくは不動産業者である。当該地域は、利便性の高さも兼ね備える高級住宅エリアで、区画整然と邸宅が建ち並び、優良な住環境を形成している。高級感・利便性から稀少性が高く底堅い需要があり、需給は安定している。市場の中心価格帯は、土地が対象標準地と同規模程度で総額1．5∼2億円台、新築戸建物件で2．5∼3億円台とみられる。
一般的要因景気は緩やかな回復基調にある。中野区では中野駅周辺再開発が進むにつれ昼間人口が増加し、不動産需要が高まる一方、供給量は減少傾向にある。

杉浦綾子氏による調査レポート

不動産鑑定士杉浦綾子
価格715,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動は見受けられない。対象標準地と代替関係にある不動産と比較した競争力は普通程度。
地域要因中野駅から徒歩圏内の成熟した住宅地域であり、従来からの人気も高い。地域要因に大きな変動はなく、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測JR中央線中野駅勢圏の成熟した優良住宅地域である。中野駅南口は再開発の予定があるが、当該地域については特に変動要因はなく、今後も当面は現状のまま推移する。地価水準は概ね上昇傾向にあるものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、主として、中野区及び周辺区に存する最寄駅から徒歩圏の高級住宅地域である。主たる需要者は事業主、会社役員等の富裕層、不動産業者等であり、周辺地域からの転入者も見られる。利便性の高さも兼ね備えた高級住宅エリアである当該地域の需要は根強く、供給は不足気味である。土地についての中心価格帯は、対象標準地規模で22千万円程度である。
一般的要因海外経済動向に対する不安もあるが、最近の円安基調や継続的な景気回復動向を背景に、都区内の不動産市場は概ね上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度701663
北緯 139度6639468

参考：該当物件周辺マップ

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東京都杉並区阿佐ケ谷南１丁目１０９番３東京都杉並区成田東５丁目２６番３０東京都杉並区高円寺南１丁目４５４番２８東京都杉並区下井草二丁目６７番１外１筆東京都中野区中野２丁目１０３番８及び１０４番２２東京都中野区東中野２丁目３９番１８及び３９番１９東京都中野区中央１丁目３１番１７６東京都中野区本町４丁目７２番２東京都中野区中野５丁目２１番７東京都中野区中野２丁目９番１８東京都中野区中央４丁目７番１４東京都中野区中野３丁目１１１番５２外東京都中野区本町５丁目３２番５東京都中野区中央四丁目３６番１２外１筆東京都中野区中野五丁目３０番７東京都中野区中野５丁目２０番２１東京都中野区本町４丁目９２番６

参考：近隣駅の地価相場

新中野駅(地価相場 554,000円/㎡)東高円寺駅(地価相場 541,000円/㎡)中野駅(地価相場 585,000円/㎡)中野富士見町駅(地価相場 506,500円/㎡)中野新橋駅(地価相場 584,000円/㎡)高円寺駅(地価相場 475,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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