東京都中野区上高田５丁目３０番２２外(新井薬師前駅・東中野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


427,000円

2017年01月01日に行った東京都中野区上高田５丁目３０番２２外(東京都中野区上高田５−３０−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を427,000円/㎡としました。

東京都中野区上高田５丁目３０番２２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都中野区上高田５丁目３０番２２外
住居表示上高田５−３０−３
価格427,000円/㎡
交通施設、距離新井薬師前、500m
地積114㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況西4.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

長山征廣氏による調査レポート

不動産鑑定士長山征廣
価格427,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因西武新宿線沿線の普通住宅地であり、地域要因の大きな変動は見られない。地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後とも現状維持と予測する。地価水準はやや上昇傾向と予測される。
市場の特性 同一需給圏は主として西武新宿線沿線等で概ね中野区内に位置する環境の比較的良好な住宅地。需要者の中心は中野区及び周辺地域に居住する一次取得者及び買い替え取得者層と思われる。当該地域は住宅地として根強い人気があり需給は安定しており、地価はやや上昇傾向にある。近年、土地総額は4000万円∼5000万円程度、新築の戸建住宅は5000万円∼6000万円台の物件が需要の中心となっている。
一般的要因中野区の総人口は増加傾向で、不動産の取引価格は全般的に上昇傾向で推移している。JR中野駅周辺では引き続き再開発が進行中である。

飯田修司氏による調査レポート

不動産鑑定士飯田修司
価格427,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因西武新宿線沿線徒歩圏内の住宅地域で良好な都心アクセス、住環境から需要は安定している。
地域要因の将来予測西武新宿線沿線の住宅地域として熟成しており今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は主として西武新宿線沿線で主に中野区及び隣接区に存する住宅地域。需要者は区内を中心に周辺地域に居住する一次取得者、買換取得者層が中心で同一需給圏外からの転入者も多い。比較的良好な住環境が維持されている住宅地域で需要は安定しており、低金利及び住宅ローン減税等の施策による需要増加を受け上昇傾向。需要者の中心価格帯は土地4∼5千万円程度、新築戸建5∼6千万円程度。
一般的要因景気は緩やかな回復基調。中野区における住宅地の取引価格は強含み傾向。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7186643
北緯 139度6749842

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新井薬師前駅(地価相場 546,000円/㎡)東中野駅(地価相場 583,500円/㎡)中野駅(地価相場 585,000円/㎡)落合駅(地価相場 546,000円/㎡)中井駅(地価相場 546,000円/㎡)中野坂上駅(地価相場 630,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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