東京都中野区東中野３丁目２番１(東中野駅・落合駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


1,470,000円

2016年01月01日に行った東京都中野区東中野３丁目２番１(東京都中野区東中野３−８−１５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,470,000円/㎡としました。

東京都中野区東中野３丁目２番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都中野区東中野３丁目２番１
住居表示東中野３−８−１５
価格1,470,000円/㎡
交通施設、距離東中野、近接
地積427㎡
形状不整形(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)11FB1
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域
前面道路の状況東40.0m都道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),500(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

長山征廣氏による調査レポート

不動産鑑定士長山征廣
価格1,460,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因東中野駅西口の駅前広場や大型高層マンションが完成し、繁華性の上昇が見られる。地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測東中野駅西口の駅前広場及び大型マンションの完成に伴い、今後共、繁華性が高まるものと予測される。地価水準は上昇傾向と予測される。
市場の特性 同一需給圏は主として中野区内の中高層の店舗・共同住宅等の建ち並ぶ街道沿いの商業地である。需要者の中心は店舗・事務所等の収益物件を購入する個人、法人及びマンション用地を購入するデベロッパー等である。地価は上昇傾向にあり、需給は概ね安定傾向にある。需要の中心となる価格帯は規模により様々だが、数億円程度の土地取引が多く見られる。
一般的要因中野区の総人口は増加傾向で、不動産の成約価格は強含みで推移している。JR中野駅周辺では北口の整備に続き南口でも整備が予定されている。

森本有応氏による調査レポート

不動産鑑定士森本有応
価格1,480,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因東中野駅西口整備事業の完了に伴い、顧客流動性等の変化により繁華性等が上昇することが予測される。地価水準は緩やかな上昇傾向にある。
地域要因の将来予測東中野駅西口整備事業の完了に伴い、顧客流動性等の変化により繁華性等が上昇することが予測される。地価水準は緩やかな上昇傾向にあるものと予測される。
市場の特性同一需給圏は中野区及び隣接区に存する駅前及び高層建物の建築が可能な幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心は地域選好性を有する個人事業者、収益物件として取得する法人及び個人、不動産業者である。商業地においては、複合不動産の取引が一般的で、個別性が強く、取引件数自体も少ない。また土地価格は、地積・容積率や需要者の取得目的、駅との位置関係等により、価格が大きく異なるため、需要の中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因景気は穏やかな回復基調にあり、地価動向もそれに伴い緩やかな上昇傾向が伺えるものの、海外経済の下振れによる我が国へのリスクが懸念される。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7070047
北緯 139度6856618

参考：該当物件周辺マップ

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東京都中野区弥生町４丁目２４番１６東京都中野区鷺宮４丁目４４５番７及び４４６番６東京都中野区東中野３丁目１２３番８東京都中野区東中野１丁目７７番２１東京都中野区南台１丁目１８番１４外東京都中野区東中野２丁目４７番１６外東京都中野区東中野３丁目１２７番８東京都中野区南台三丁目４５番７東京都中野区東中野４丁目８番４

参考：近隣駅の地価相場

東中野駅(地価相場 583,500円/㎡)落合駅(地価相場 546,000円/㎡)中井駅(地価相場 546,000円/㎡)中野坂上駅(地価相場 630,000円/㎡)下落合駅(地価相場 559,000円/㎡)新大久保駅(地価相場 528,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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