東京都中野区中央４丁目３４番１５(新中野駅・中野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


791,000円

2016年01月01日に行った東京都中野区中央４丁目３４番１５(東京都中野区中央４−２７−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を791,000円/㎡としました。

東京都中野区中央４丁目３４番１５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都中野区中央４丁目３４番１５
住居表示中央４−２７−５
価格791,000円/㎡
交通施設、距離新中野、460m
地積177㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)7F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層店舗、中高層マンションが多い路線商業地域
前面道路の状況西15.0m都道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

上内奈緒子氏による調査レポート

不動産鑑定士上内奈緒子
価格791,000円/㎡
個別的要因価格形成に影響を与える個別的要因の変動は特にない。
地域要因新中野駅と中野駅の双方が徒歩圏内の、利便性の高い路線商業地域である。立地的な優位性を有するため、価格は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測JR中央線と東京メトロ丸ノ内線が徒歩圏内で利用可能な利便性が高い中高層店舗付共同住宅を中心とする路線商業地域であり、当面、現状と同様に推移すると予測される。地価水準はやや上昇傾向を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏は主として城西地域内に存する最寄駅から徒歩圏内の中高層店舗付マンションや店舗事務所ビル等が混在する路線商業地域である。需要者はマンション開発を目的とする不動産業者、自己業務使用目的の法人、収益物件を購入する個人事業者等が中心である。需要は、低層店舗よりも居住用の方が安定する傾向が持続している。市場の中心価格帯は物件の個別性による開差が大きいが、土地建物総額で概ね2∼数億円前後。
一般的要因景気は緩やかな回復基調が続いている。地価は緩やかな上昇傾向を維持している。

長山征廣氏による調査レポート

不動産鑑定士長山征廣
価格791,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因JR中野駅にも近く、中高層の店舗・共同住宅の建ち並ぶ街道沿いの商業地で、地域要因の大きな変動は見られない。地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は中高層の店舗併用共同住宅を中心とする商業地域であり、今後とも現状維持と予測する。地価水準は上昇傾向と予測される。
市場の特性 同一需給圏は主として中野区内の中高層の店舗・共同住宅等の建ち並ぶ街道沿い等の商業地である。需要者の中心は店舗・事務所等の収益物件を購入する個人、法人及びマンション用地を購入するデベロッパー等である。地価は上昇傾向にあり、需給は概ね安定傾向にある。需要の中心となる価格帯は規模により様々だが、数億円程度の土地取引が多く見られる。
一般的要因中野区の総人口は増加傾向で、不動産の成約価格は強含みで推移している。JR中野駅周辺では北口の整備に続き南口でも整備が予定されている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7013298
北緯 139度667066

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新中野駅(地価相場 554,000円/㎡)中野駅(地価相場 585,000円/㎡)中野新橋駅(地価相場 584,000円/㎡)東高円寺駅(地価相場 541,000円/㎡)中野坂上駅(地価相場 630,000円/㎡)中野富士見町駅(地価相場 506,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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