東京都中野区沼袋１丁目２６８番８外(沼袋駅・野方駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
688,000円
2016年01月01日に行った東京都中野区沼袋１丁目２６８番８外(東京都中野区沼袋１−３６−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を688,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都中野区沼袋１丁目２６８番８外 |
| 住居表示 | 沼袋１−３６−５ |
| 価格 | 688,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 沼袋、近接 |
| 地積 | 156㎡ |
| 形状 | (1.0:2.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)5FB1 |
| 利用現況 | 店舗兼事務所 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小売店舗街に銀行等が見られる駅前の商業地域 |
| 前面道路の状況 | 西6.3m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
三山義明氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 三山義明 |
|---|---|
| 価格 | 688,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に特に変動はない。 |
| 地域要因 | 西武新宿線沼袋駅前の商業地として熟成しており、地域要因は直ちに変化はないものと思料される。地価はやや上昇傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 中層の店舗兼共同住宅、店舗・事務所兼共同住宅が建ち並ぶ駅至近の商業地域であり、前面道路が都市計画決定がされ、将来的には整備されることになる。地価水準はやや上昇傾向になると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は中野区及び周辺区の私鉄沿線の駅周辺を中心とする近隣商業地域である。需要者は主に自己使用を中心とする小規模な店舗経営目的の個人事業者であり、賃貸マンションを目的とする法人需要もある。主に近隣住民を対象にした日用品主体の小規模な店舗を形成し、集客力は弱く限定されている。画地規模は一般に小さいが、まとまった土地にはマンション需要もある。土地価格は、個別性が強く把握が困難である。 |
| 一般的要因 | 日本経済は緩やかな回復傾向にあり、景気を反映し、不動産投資は活発に行われており、中野区の商業地は駅前を中心に需要は堅調である。 |
曽我一郎氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 曽我一郎 |
|---|---|
| 価格 | 688,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない |
| 地域要因 | 標準地の存する地域は，前面道路拡幅の都市計画決定がなされた駅至近の近隣型商業地域である。テナント変更あるが，全体的に地価上昇基調にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 地域は，前面道路が都市計画決定している駅前の既成商業地域として，将来的に整備される方向にあると思われる。地域における地価水準は，中野区内商業地全般における上昇基調を反映して，上昇傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は，中野区内における西武新宿線沿線等の各駅周辺を中心とする駅至近の既成の商業地域である。需要者の中心は，同一需給圏内における店舗等営業者，個人事業者等である。駅至近の希少価値の高い近隣型の商業地域として，底堅い需要があり，地価動向は取引市場動向に鑑みて，上昇傾向で推移している。市場の取引価格はバラツキがあり，規模によってもまちまちであり一律ではないが，土地総額で3千万円∼1億円程度が市場中心価格帯と見られる。 |
| 一般的要因 | 緩やかな景気回復傾向が続いているが，高齢化社会，人口減少，増税，空家や社会保障等の大きな不安要因も根強く，一部に先行き不透明感がある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度7199167 北緯 139度6633128 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
沼袋駅(地価相場 475,000円/㎡)野方駅(地価相場 446,000円/㎡)新井薬師前駅(地価相場 546,000円/㎡)新江古田駅(地価相場 447,000円/㎡)中野駅(地価相場 585,000円/㎡)都立家政駅(地価相場 434,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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