地域要因

地域要因に特段の変化はない。利便性の良い地域で需要は回復傾向にある。地価はやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

街路条件に劣るが、利便性に優れた地勢平坦な地域で、需要の回復が認められる。地価はやや上昇傾向にあり、景気回復基調が続けば、より上昇していくものと予測する。

価格決定の理由

敷地規模が小さく駐車場の確保も難しいことから相応の賃料収入を確保できないと判断し、収益還元法は採用しなかった。本件においては、快適性がより重視される地域であること、取引価格を指標として価格決定されるのが通常であることから比準価格を採用し、かつ決定にあたっては、当該地域の需給動向や単価と総額との関連等に留意し、下記代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

斜面地の街路条件の劣る住宅地の需要は弱いが、長期の地価下落の結果、地価は底値圏に達しつつある。

地域要因の将来予測

街路が狭く急傾斜の古い住宅団地で、今後も住宅地域として現状を維持するものと予測する。他の住宅団地と比較して市場競争力は劣るが、地価は底値圏に達しつつあり、今後は概ね安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、取引事例から求めた価格であり実需に裏づけられた説得力に富む価格といえる。近隣地域は画地規模が小さい戸建住宅地域で、賃貸需要は乏しく賃貸市場が熟成していないため、収益還元法は非適用が相当と判断した。また、自用目的の取引が多く、市場では実際の取引価格の水準を指標として価格が決定される傾向が強い。したがって、代表標準地からの検討を踏まえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はない。高価格帯の住宅地域に対する需要は堅調で、マンション需要と相まって地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

現況に特段の変化はない。高価格帯の住宅地域に対する需要は堅調で、マンション需要も手伝って近隣地域の地価は上昇傾向にある。この傾向は当分の間、続くものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、高価格帯の事例から試算したもので、市場価格を十分に反映し得たものと判断する。収益価格は、近隣地域及びその周辺に賃貸物件が比較的多く見られることから採用したが、建築コスト等に見合う賃料が低廉であること等から比準価格に対して低位に試算された。本件では、取引価格を中心に価格形成されている現状を踏まえ、比準価格を採用し単価と総額との関連等にも留意し、代表標準地との検討をも加えて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺幹線道路沿い郊外型大型店舗への顧客流出が続いているが、町中心部の宅地の稀少性により需要は底堅く地価は強含みの状況にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は近隣型商業地域としての色彩が強く、周辺の幹線道路沿い郊外型大型店舗への顧客流出が続いているものの、時津町中心商業地の稀少性から需要は底堅く、地価は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

収益価格は、対象標準地に鉄筋コンクリート造の4階建店舗付共同住宅を想定し試算を行った。商業地としては画地規模が小さいため有効な収益物件の想定が難しく、また商業地の賃料は業種及び契約内容に応じ区々であり適正な賃料水準の把握が困難であるため、相対的に精度は劣る。従って、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をそのまま採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

徒歩圏内に大型商業施設が立地する利便性に優る住宅地域であり、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は大型商業施設に近く利便性に恵まれた住宅地域であるため、需要は堅調で、地価は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域周辺は、自用目的の取引が支配的で、賃貸需要は認められるものの、取引価格に見合うだけの賃料水準が形成されていないため、収益価格の適用は断念した。当該地域は、収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であり、取引価格を指標として一定の価格水準が形成されるため、比準価格をそのまま採用し、市場の需給動向や代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

階段道路沿いで利便性・居住環境が劣る住宅地域である。人口の流出による地域の空洞化が進行中で、需要は極めて弱く地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

利便性の劣る車両通行不可の戸建住宅を中心とする住宅地域で、収益還元法を適用することは不適当と判断した。居住の快適性、利便性が価格形成上のウェートが高い住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が形成されることから、信頼性の高い取引事例により求めた比準価格を中心に、代表標準地等との検討を踏まえ、さらに市場の需給動向及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

品等の劣る古い住宅団地で、現況に特段の変化はない。宅地供給量が過剰な中、当該団地は競争力が弱く地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

戸建住宅用に開発された住宅団地で、賃貸需要が乏しく賃貸市場が成熟していないため収益価格は試算しない。本件では、快適性がより重視される地域であること、取引価格を指標として価格決定されるのが通常であることから、市場性を有する比準価格をそのまま採用するのが妥当と判断した。決定にあたっては、品等の劣る住宅団地の需給動向や単価と総額との関連等にも留意し、かつ下記代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

斜面地の街路条件の劣る住宅地の需要は弱いが、長期の地価下落の結果、地価は概ね底値圏に達したものと推測される。

地域要因の将来予測

斜面地の古い住宅団地で今後も住宅地域として現状を維持するものと予測する。街路条件が劣るため市場競争力は弱いが、地価は概ね底値圏と推測され、地価は今後は概ね安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、取引事例から求めた価格であり実需に裏づけられた説得力に富む価格といえる。近隣地域は自用の建物が大部分の戸建住宅地域で賃貸市場が熟成していないため収益還元法は非適用とした。また、市場では実際の取引価格の水準を指標として価格が決定される傾向が強い。したがって、代表標準地からの検討を踏まえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整然とした住宅団地で地域的変化は認められない。需要の回復が見られ、地価は底値圏に近づきつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、長崎市内の住宅団地の取引事例を中心に求めた。戸建住宅用に開発された住宅団地であり、賃貸市場は未発達であることから、収益還元法を適用することは不適当と判断した。居住の快適性、利便性が価格形成上のウェートが高い住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が形成されることから、比準価格を標準に、市場の需給動向の推移及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

郊外部に存する住宅団地の地価は下落傾向を続けてきたが、比較的利便性の優れた団地は地価は底値圏に近づきつつある。

地域要因の将来予測

長崎市中北部の高台のやや郊外部に位置する大型住宅団地。高台のやや郊外部に存する住宅団地の地価は下落傾向を続けてきたが、相対的割安感から一定の需要が見受けられ、地価は底値圏に近づきつつあると予測する。

価格決定の理由

比準価格は市場性を反映した説得力に富む価格である。一方、中心部からやや離れた戸建住宅用に開発された住宅団地内にあり、賃貸需要が乏しく賃貸市場が成熟していないため収益価格は試算できなかった。以上より、居住の快適性を重視する住宅地域であるため比準価格を採用し、前年代表標準地の価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性・居住環境が良好な既成住宅地域であり、稀少性が高く、高所得者層を中心に一定の需要が見込まれ、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

地域内には賃貸マンション等も見られるが、投下資本に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。売買市場は自用目的の取引が支配的であり、収益性よりも居住の快適性、利便性が価格形成上のウェートが高い。以上から、収益価格は参考に留め、比準価格を標準に、代表標準地等との検討を踏まえ、さらに市場の需給動向の推移及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はない。街路条件、接近条件の比較的良好な住宅地域は根強い需要があり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

敷地規模が小さく駐車場の確保が難しいことから相応の賃料収入を確保できないと判断し、収益還元法の採用は見送った。本件においては、快適性がより重視される地域であること、取引価格を指標として価格決定されるのが通常であることから比準価格を採用し、かつ決定にあたっては、街路条件や利便性の比較的良好な地域の需給動向や単価と総額との関連等にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の地域的変化は認められないが、周辺では事務所や店舗等をマンションへ建替える事例がみられ、近隣地域もこの影響で需要が強まる傾向にある。

地域要因の将来予測

現状はオフィスビル、店舗・事業所ビル、マンションが建ち並ぶやや雑然とした地域であるが、周囲に緑地が多く利便性にも恵まれており、マンション用地としての需要も見込まれ、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

収益価格は、テナント需要の減退により投下資本に見合う賃料収入が見込めないことに加え、建築費の高騰もあって、比準価格に対して低位に試算されたものと思料する。現在の市場下においては不動産経営目的の投資物件としての需要よりも自用目的のエンドユーザーの需要が強いものと思料される。以上から、比準価格を標準とし、収益価格も斟酌の上、さらに市場の需給動向の推移及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住環境が良好な住宅地は供給が少なく、高所得者層を中心に需要が回復しており、地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

長崎市中北部に位置する区画整然とした住環境が良好な住宅地域。住環境が良好な住宅地は供給が少なく、高所得者層を中心に需要が回復しており、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は市場性を反映した説得力に富む価格である。一方、ファミリー向けや単身者向けのマンションなど周辺には共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。以上より、居住の快適性を重視する住宅地域であるため比準価格を採用し収益価格を参考にとどめ、前年代表標準地の価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域的変化は認められないが、郊外の住宅団地の供給過剰と低廉化の影響を受け、地価は下落傾向が続いていが、下落幅は縮小している。

地域要因の将来予測

熟成した大型住宅団地で、地域要因に変化はなく、今後も現況の住環境を維持していくものと予測する。地価は長期的な下落傾向により底値に近づきつつあり、地価の下落幅は縮小傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は自己使用の戸建住宅地として開発された住宅団地で、賃貸需要が乏しく賃貸市場は成立していないため、収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であることから自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が形成されることが一般的と認められ、また採用した事例資料の信頼性の点からも比準価格の説得力は高い。よって、代表標準地との検討を踏まえた上で、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外の大型商業施設等への顧客の流出が一段落しつつあり、周辺住宅地の取引価格との相対的比較から、地価は下落率の縮小がみられる。

地域要因の将来予測

長与町の中心商業地域であるが、郊外型の大型商業施設等への顧客の流出により商況は衰退してきた。しかし、近年流出も落ち着きつつあり、衰退傾向は緩和していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は市場性を反映する実証的な価格であるが、信頼性のある取引事例が十分に収集し得たので、その説得力は高いと判断する。収益価格は中層店舗兼住宅地を想定し試算したが、対象標準地は画地規模が小さく、経済的合理性がある高度利用が望めないことから収益性が低く、比準価格に比べ低位に求められた。従って、実証的で説得力に優る比準価格を標準とし収益価格は参考にとどめ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住環境がやや劣る傾斜地の既成住宅地域であり、地価は下落傾向にあるが、長期化した地価下落の結果、相対的割安感から横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、長崎市中北部に位置する傾斜地の取引事例を中心に求めた。小規模宅地であり、経済合理性や建物配置の状況から見て市場性のある賃貸住宅の床面積を確保することができないことから、収益価格は試算しない。居住の快適性を重視する住宅地域であり、自己所有目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的と認められる。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路条件が劣る斜面住宅地域であるため需要は弱く、地価は依然として弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

街路条件及び利便施設との接近性が共に劣る斜面住宅地域で需要は弱く、周辺で街路整備が進展中であるが当地域に直接の影響はなく、今後とも現状維持と予測する。地価は弱含みで推移するものと思われる。

価格決定の理由

近隣地域は街路条件が劣る斜面住宅地域で、周辺地域には公営集合住宅も見られるが、自己使用目的の取引が支配的で、賃貸市場未成熟であるため収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であり、取引価格を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標準地との均衡も十分考量し、比準価格をそのまま採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の地域的変化は認められない。臨海型工業地に対する需要は未だ弱く、地価は引き続き弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

生産面での持ち直しは認められるものの先行きはまだ不透明のため、中小規模の工場・倉庫等が建ち並ぶ臨海型工業団地は需要層自体に新規投資の動きが弱く、地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内では自社で土地を取得して操業する方式がほとんどで建物の賃貸物件は見られず、賃貸市場は成立していないため収益価格は試算できなかった。このような状況の中、取引価格の水準を指標に価格が形成されることから、比準価格を標準とし、代表標準地等との検討を踏まえ、さらに工業地域を取り巻く社会・経済情勢並びに単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。