長崎県長崎市石神町４０９番２３(岩屋橋駅・西浦上駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
47,300円
2017年01月01日に行った長崎県長崎市石神町４０９番２３(長崎県長崎市石神町３７−２４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を47,300円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 長崎県長崎市石神町４０９番２３ |
| 住居表示 | 石神町３７−２４ |
| 価格 | 47,300円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 西浦上、1,900m |
| 地積 | 171㎡ |
| 形状 | (1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
松尾和江氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 松尾和江 |
|---|---|
| 価格 | 47,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 斜面地の街路条件の劣る住宅地の需要は弱いが、長期の地価下落の結果、地価は底値圏に達しつつある。 |
| 地域要因の将来予測 | 街路が狭く急傾斜の古い住宅団地で、今後も住宅地域として現状を維持するものと予測する。他の住宅団地と比較して市場競争力は劣るが、地価は底値圏に達しつつあり、今後は概ね安定的に推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は長崎市中北部を中心とした住宅地域である。需要者の中心は長崎市内の在住者であるが、市外からの転入者も見込まれる。近隣地域は街路幅員が狭小な古い住宅団地でバス停まで遠い等利便性も劣るため、競合する住宅団地と比較すると市場競争力は劣り需要は弱いが、長期の地価下落の結果地価は底値圏に近づいており、地価の下落率は縮小傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地が800万円程度、新築の戸建物件が2500万円程度と思料する。 |
| 一般的要因 | 県内の景気は緩やかな回復基調が続いており、長崎市の不動産価格は優良物件は上昇しているが、細街路沿いや低価格帯の物件は下落が継続中である。 |
嘉幸氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 嘉幸 |
|---|---|
| 価格 | 47,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 現況に特段の変化はない。形状・規模は標準的。接面道路は南側で、選好性に優る。 |
| 地域要因 | 街路条件等に劣る傾斜地の住宅団地で競争力に劣り宅地需要は弱含みで推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 街路条件、環境条件等に劣る古くからの住宅団地である。競合する住宅団地等に比して競争力に劣り、需要は弱含みで推移している。地価は下落傾向にあるが、底値圏に達しつつあり下落幅は縮小している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、長崎市中北部を中心とした住宅地域一帯である。需要者は長崎市居住者が中心であるが、市外からの転入者も見込まれる。近隣地域は斜面地を開発した古い住宅団地（丸善団地）で街路条件、交通・接近条件等に劣ることから新興団地等との競争力に欠け需要は弱含みで推移している。標準的規模の更地は800万円程度、新築戸建物件は2500万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 国際経済が不透明な中、国内は景気回復基調が続いており雇用や所得環境の改善等が認められる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山岩火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山砕屑岩火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 32度7879928 北緯 129度8771076 |
参考：該当物件周辺マップ
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長崎県長崎市橋口町１７８番１ほか２筆の一部長崎県長崎市浜口町４４番ほか２筆長崎県長崎市界町２５７番３長崎県長崎市住吉町１５１６番長崎県長崎市岩屋町４９２番１５長崎県長崎市小江原町１８３番８０長崎県長崎市緑が丘町２２０番３長崎県長崎市小峰町１３５番長崎県長崎市江平町２１９番６長崎県長崎市川平町１２２４番３長崎県長崎市金堀町２７９番１８長崎県長崎市平和町９９番長崎県長崎市中園町３０番１外長崎県長崎市岩瀬道町１２３番２長崎県長崎市高尾町７７６番５長崎県長崎市扇町２３３番長崎県長崎市三川町１３００番２４長崎県長崎市岡町８２番２長崎県長崎市泉１丁目１７番
参考：近隣駅の地価相場
岩屋橋駅(地価相場 70,400円/㎡)西浦上駅(地価相場 62,700円/㎡)赤迫駅(地価相場 62,800円/㎡)松山町駅(地価相場 72,450円/㎡)浦上駅(地価相場 99,250円/㎡)道ノ尾駅(地価相場 62,700円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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