長崎県長崎市本原町２６０番(岩屋橋駅・松山町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
130,000円
2017年01月01日に行った長崎県長崎市本原町２６０番(長崎県長崎市本原町３１−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を130,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 長崎県長崎市本原町２６０番 |
| 住居表示 | 本原町３１−８ |
| 価格 | 130,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 西浦上、1,600m |
| 地積 | 229㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
嘉幸氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 嘉幸 |
|---|---|
| 価格 | 129,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 現況に特段の変化はない。形状・規模は標準的。接面道路は西側で、選好性は普通。 |
| 地域要因 | 地域要因に特段の変化はない。高価格帯の住宅地域に対する需要は堅調で、マンション需要と相まって地価は上昇傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 現況に特段の変化はない。高価格帯の住宅地域に対する需要は堅調で、マンション需要も手伝って近隣地域の地価は上昇傾向にある。この傾向は当分の間、続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、長崎駅以北の地価水準が比較的高い住宅地域である。需要者層は市内在住の所得水準の高い個人が主であるが、一定規模のまとまった土地はマンション業者も含まれる。高台の閑静な住宅地で戸建住宅用地の優良物件を求める需要者には根強い人気がある。市内住宅地域での地価水準は高価格帯に属し、地価は上昇傾向にある。標準的規模の更地は3000万円程度、新築戸建物件は4800万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 国際経済が不透明な中、国内は景気回復基調が続いており雇用や所得環境の改善等が認められる。 |
森永啓次氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 森永啓次 |
|---|---|
| 価格 | 130,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 住環境が良好な住宅地で供給が少なく稀少性を有するため、高所得者層を中心に需要が堅調で、地価はやや上昇傾向である。 |
| 地域要因の将来予測 | 長崎市中北部に位置する利便性・住環境ともに良好な住宅地域。優良住宅地の供給が少なく、高所得者層を中心に需要は堅調で、マンション素地需要も手伝って、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は長崎駅以北、特に長崎市中北部の平和公園北部を中心とした付近に大学も立地する住環境及び利便性が良好な住宅地域である。需要者の中心は長崎市及び隣接町内在住の高所得者層及び一次取得者層。快適性・利便性に優る住宅地であるため高所得者層を中心に需要は根強く、規模がまとまればマンション用地としての需要も見られる。需要の中心価格帯は土地が標準的規模で3000万円前後、新築の戸建物件が5500万円前後の取引が中心である。 |
| 一般的要因 | 県内景気は回復基調を続けており、優良住宅地に対する需要は回復しているが、それ以外の住宅地については需要は弱く、二極化現象が見られる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山岩火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 32度7808766 北緯 129度8658282 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
長崎県長崎市城山町１丁目５８１番ほか２筆の一部長崎県長崎市橋口町１７８番１ほか２筆の一部長崎県長崎市浜口町４４番ほか２筆長崎県長崎市住吉町１５１６番長崎県長崎市岩屋町４９２番１５長崎県長崎市泉町６７番長崎県長崎市大手町３８９番長崎県長崎市緑が丘町２２０番３長崎県長崎市小峰町１３５番長崎県長崎市江平町２１９番６長崎県長崎市三重町９６１番１長崎県長崎市川平町１２２４番３長崎県長崎市浜口町３１番長崎県長崎市松山町３７番長崎県長崎市立岩町１７番長崎県長崎市伊勢町４４番長崎県長崎市平和町９９番長崎県長崎市城栄町１４５番長崎県長崎市岩川町８０番２長崎県長崎市中園町３０番１外長崎県長崎市東町１６０６番３長崎県長崎市岩瀬道町１２３番２長崎県長崎市扇町２３３番長崎県長崎市三川町１３００番２４長崎県長崎市油木町３９番１５長崎県長崎市岡町８２番２長崎県長崎市矢の平２丁目５６８番２長崎県長崎市泉１丁目１７番長崎県長崎市宝栄町８５番
参考：近隣駅の地価相場
岩屋橋駅(地価相場 70,400円/㎡)松山町駅(地価相場 72,450円/㎡)西浦上駅(地価相場 62,700円/㎡)赤迫駅(地価相場 62,800円/㎡)浦上駅(地価相場 99,250円/㎡)宝町駅(地価相場 126,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード