長崎県長崎市三原１丁目２番９０(岩屋橋駅・松山町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
55,400円
2017年01月01日に行った長崎県長崎市三原１丁目２番９０(長崎県長崎市三原１−４０−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を55,400円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 長崎県長崎市三原１丁目２番９０ |
| 住居表示 | 三原１−４０−１６ |
| 価格 | 55,400円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 浦上、3,800m |
| 地積 | 249㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
松尾和江氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 松尾和江 |
|---|---|
| 価格 | 55,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 斜面地の街路条件の劣る住宅地の需要は弱いが、長期の地価下落の結果、地価は概ね底値圏に達したものと推測される。 |
| 地域要因の将来予測 | 斜面地の古い住宅団地で今後も住宅地域として現状を維持するものと予測する。街路条件が劣るため市場競争力は弱いが、地価は概ね底値圏と推測され、地価は今後は概ね安定的に推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、市の中北部を中心とした住宅地域である。需要者の中心は、市内在住の一次取得者層である。傾斜地に開発された古い住宅団地で、街路条件が劣るため競合する住宅団地と比較すると市場競争力が劣るため需要も弱い。しかし、長期の地価下落の結果、地価は底値圏に達したものと推測され、地価は概ね横ばい傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、土地は標準規模で1400万円程度、新築戸建物件は3000万円程度と思料する。 |
| 一般的要因 | 県内の景気は緩やかな回復基調が続いており、長崎市の不動産価格は優良物件は上昇しているが、細街路沿いや低価格帯の物件は下落が継続中である。 |
嘉幸氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 嘉幸 |
|---|---|
| 価格 | 55,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 現況に特段の変化はない。形状・規模は標準的。接面道路は南西側で、選好性にやや優る。 |
| 地域要因 | 街路条件等に劣り宅地需要は弱含みで推移してきたが、地価は底値圏にあり横ばい傾向と判断する。 |
| 地域要因の将来予測 | 斜面地を開発した古い住宅団地で、街路条件に劣るため競争力に劣る。地価の長期下落により底値感があり、地価は横ばい傾向と判断する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、長崎市中北部を中心とした住宅地域一帯である。需要者は長崎市居住者が中心であるが、市外からの転入者も見込まれる。近隣地域は斜面地を開発した古い住宅団地で街路条件等に劣ることから新興住宅団地との競争力に欠け、需要は弱含みで推移している。地価の長期下落の結果、底値感があり地価は横ばい傾向にある。標準的規模の更地は1400万円程度、新築戸建物件は3100万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 国際経済が不透明な中、国内は景気回復基調が続いており雇用や所得環境の改善等が認められる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山岩火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 32度7813188 北緯 129度8829685 |
参考：該当物件周辺マップ
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長崎県長崎市橋口町１７８番１ほか２筆の一部長崎県長崎市浜口町４４番ほか２筆長崎県長崎市神ノ島町１丁目３３７番２長崎県長崎市田中町３９４８番長崎県長崎市岩屋町４９２番１５長崎県長崎市大手町３８９番長崎県長崎市小江原町１８３番８０長崎県長崎市江平町２１９番６長崎県長崎市西泊町２９１番外長崎県長崎市光町７０番長崎県長崎市平和町９９番長崎県長崎市岩瀬道町１２３番２長崎県長崎市高尾町７７６番５長崎県長崎市扇町２３３番長崎県長崎市三川町１３００番２４長崎県長崎市岡町８２番２
参考：近隣駅の地価相場
岩屋橋駅(地価相場 70,400円/㎡)松山町駅(地価相場 72,450円/㎡)西浦上駅(地価相場 62,700円/㎡)浦上駅(地価相場 99,250円/㎡)赤迫駅(地価相場 62,800円/㎡)宝町駅(地価相場 126,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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