長崎県長崎市城山台２丁目２３７番１００(松山町駅・岩屋橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
63,600円
2016年01月01日に行った長崎県長崎市城山台２丁目２３７番１００(長崎県長崎市城山台２−１０−２１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を63,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 長崎県長崎市城山台２丁目２３７番１００ |
| 住居表示 | 城山台２−１０−２１ |
| 価格 | 63,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 浦上、3,800m |
| 地積 | 211㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
児島雅彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 児島雅彦 |
|---|---|
| 価格 | 63,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 地域において概ね標準的な画地であり需要に影響を及ぼす特別な変動要因は認められない。 |
| 地域要因 | 区画整然とした住宅団地で地域的変化は認められない。需要の回復が見られ、地価は底値圏に近づきつつある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は長崎市内にあって、中規模住宅団地の存する圏域である。需要者の中心は長崎市居住者及び周辺市町居住者も含まれる。区画整然とした住宅団地であり、長崎市内における分譲住宅団地の供給過剰及び分譲価格値下げの影響を受けてきたが、長期にわたる地価下落の結果、底値圏に近づいたものと思われる。土地は200㎡程度で1300万円程度、新築の戸建物件は3000万円程度が取引の中心。 |
| 一般的要因 | 国内経済は比較的安定しているものの、中国経済の不安定感に伴い、そのマイナス影響が懸念されている。 |
三浦純一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 三浦純一 |
|---|---|
| 価格 | 63,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 高台に位置する住宅団地の地価は依然として下落傾向であるが、相対的割安感から一定の需要が見受けられ、下落幅は小幅である。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は長崎市中心部に近い住宅団地を中心とした住宅地域である。需要者の中心は長崎市内及び隣接町内在住の一次取得者層であり、同一需給圏外からの転入者も一部見られる。長崎都市圏の住宅団地は供給過剰が継続してるが、一部で地価の長期下落による相対的割安感から一定の需要が見受けられ、下落幅は小幅で推移している。需要の中心価格帯は標準的規模の更地が1300万円前後、新築の戸建物件が2800万円前後の取引が中心である。 |
| 一般的要因 | 景気の緩やかな回復基調、設備投資、個人消費の増加ないしは持ち直しの動き、生産、雇用・所得環境の改善等 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山岩火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 火山砕屑岩火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | ヤブツバキクラス域代償植生,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 32度7740573 北緯 129度8398165 |
参考：該当物件周辺マップ
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長崎県長崎市城山町１丁目５８１番ほか２筆の一部長崎県長崎市柳谷町５２９番３３長崎県長崎市緑が丘町２２０番３長崎県長崎市三重町９６１番１長崎県長崎市立岩町１７番長崎県長崎市城栄町１４５番長崎県長崎市油木町３９番１５長崎県長崎市金堀町１９８番１内
参考：近隣駅の地価相場
松山町駅(地価相場 72,450円/㎡)岩屋橋駅(地価相場 70,400円/㎡)西浦上駅(地価相場 62,700円/㎡)浦上駅(地価相場 99,250円/㎡)赤迫駅(地価相場 62,800円/㎡)宝町駅(地価相場 126,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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