長崎県長崎市青山町３９８番５(松山町駅・岩屋橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
15,800円
2016年01月01日に行った長崎県長崎市青山町３９８番５(長崎県長崎市青山町１７−２２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を15,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 長崎県長崎市青山町３９８番５ |
| 住居表示 | 青山町１７−２２ |
| 価格 | 15,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 浦上、2,300m |
| 地積 | 109㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅が密集する傾斜地の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東1.7m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
児島雅彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 児島雅彦 |
|---|---|
| 価格 | 15,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 地域において概ね標準的な画地であり需要に影響を及ぼす特別な変動要因は認められない。 |
| 地域要因 | 階段道路沿いで利便性・居住環境が劣る住宅地域である。人口の流出による地域の空洞化が進行中で、需要は極めて弱く地価は下落傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は長崎市内にあって、車輛通行不可の住宅地の存する圏域である。需要者の中心は長崎市居住者であり、同一需給圏外からの転入者は殆どない。車輛通行不可の住宅地域の需要は極めて弱く、回復の見込みはなく、住民の流出が続いている。高齢化・空洞化により地域の衰退が進行している。中古住宅付の物件が取引の中心で、更地の取引はほとんど見られないことから、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 |
| 一般的要因 | 国内経済は比較的安定しているものの、中国経済の不安定感に伴い、そのマイナス影響が懸念されている。 |
三浦純一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 三浦純一 |
|---|---|
| 価格 | 15,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 平坦部に近い階段道路沿いの住宅地域で、需要は極めて弱く人口流出も多く、依然として地価は下落傾向である。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は青山地区を中心に長崎市中北部に存する車輛通行不可の住宅地域である。需要者は、青山地区周辺の地元居住者が中心で、車輛通行不可の住宅地は、車輛乗入ができないことにより利便性が劣り、住宅が密集していることによる快適性が劣ること等から空家が目立ってきており、需要は弱含みである。更地取引はほとんど見られず、古家付の物件が中心で、中心となる価格帯は見出せない状況である。 |
| 一般的要因 | 景気の緩やかな回復基調、設備投資、個人消費の増加ないしは持ち直しの動き、生産、雇用・所得環境の改善等 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山砕屑岩火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 32度7762379 北緯 129度8500019 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
松山町駅(地価相場 72,450円/㎡)岩屋橋駅(地価相場 70,400円/㎡)西浦上駅(地価相場 62,700円/㎡)浦上駅(地価相場 99,250円/㎡)赤迫駅(地価相場 62,800円/㎡)宝町駅(地価相場 126,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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