長崎県長崎市松山町３７番(松山町駅・浦上駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
205,000円
2016年01月01日に行った長崎県長崎市松山町３７番(長崎県長崎市松山町４−４０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を205,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 長崎県長崎市松山町３７番 |
| 住居表示 | 松山町４−４０ |
| 価格 | 205,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 浦上、900m |
| 地積 | 480㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)5F |
| 利用現況 | 事務所 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中層の事務所ビルが建ち並ぶ国道沿いの商業地域 |
| 前面道路の状況 | 東27.0m国道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
児島雅彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 児島雅彦 |
|---|---|
| 価格 | 205,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 地域において概ね標準的な画地であり需要に影響を及ぼす特別な変動要因は認められない。 |
| 地域要因 | 特段の地域的変化は認められないが、周辺では事務所や店舗等をマンションへ建替える事例がみられ、近隣地域もこの影響で需要が強まる傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 現状はオフィスビル、店舗・事業所ビル、マンションが建ち並ぶやや雑然とした地域であるが、周囲に緑地が多く利便性にも恵まれており、マンション用地としての需要も見込まれ、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、長崎市内にあって事務所ビル等が存する圏域である。需要層は地場企業が中心であるが、マンションデベロッパーの需要が強くなっている。長期化した地価下落の結果、割安感があり、景気回復基調とも相俟って地価は上昇傾向にある。画地規模や価格帯は、それぞれの取引において個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 |
| 一般的要因 | 国内経済は比較的安定しているものの、中国経済の不安定感に伴い、そのマイナス影響が懸念されている。 |
森永啓次氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 森永啓次 |
|---|---|
| 価格 | 205,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地価の長期下落の結果、事務所需要は低迷するもののマンション用地としての需要も見込まれ、地価は上昇に転じていると判断する。 |
| 地域要因の将来予測 | 平和公園に近接する国道沿いの商業地域でマンション用地としての需要も無視できない。長期化した地価下落の結果、景気の回復基調と相俟って需要は堅調で、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、長崎市内市街地の幹線道路沿いであるが、特にJR長崎駅から北部にかけての幹線道路沿いの商業地域一帯との代替性が高い。需要者は、圏域の事業者のほか県内外の企業やマンション事業者も含まれる。事務所需要は低迷しているが長期にわたる地価下落の結果、マンション用地としても値頃感があり、地価はやや上昇傾向にある。規模等の個別性、取引の目的等により取引価格は区々であり、取引の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 |
| 一般的要因 | 県内景気は緩やかな回復基調を続けており、労働需給も改善傾向にあり、一部に人手不足感が強まっている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山岩火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 32度7731136 北緯 129度8623761 |
参考：該当物件周辺マップ
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長崎県長崎市城山町１丁目５８１番ほか２筆の一部長崎県長崎市橋口町１７８番１ほか２筆の一部長崎県長崎市岩屋町４９２番１５長崎県長崎市小江原町１８３番８０長崎県長崎市緑が丘町２２０番３長崎県長崎市浜口町３１番長崎県長崎市伊勢町４４番長崎県長崎市平和町９９番長崎県長崎市城栄町１４５番長崎県長崎市岩川町８０番２長崎県長崎市東町１６０６番３長崎県長崎市岡町８２番２長崎県長崎市宝栄町８５番
参考：近隣駅の地価相場
松山町駅(地価相場 72,450円/㎡)浦上駅(地価相場 99,250円/㎡)岩屋橋駅(地価相場 70,400円/㎡)宝町駅(地価相場 126,000円/㎡)西浦上駅(地価相場 62,700円/㎡)赤迫駅(地価相場 62,800円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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