長崎県西彼杵郡時津町浦郷字牧出２７０番１９外(高田駅・道ノ尾駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
128,000円
2017年01月01日に行った長崎県西彼杵郡時津町浦郷字牧出２７０番１９外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を128,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 長崎県西彼杵郡時津町浦郷字牧出２７０番１９外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 128,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 道ノ尾、3,100m |
| 地積 | 198㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)2F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 店舗、事務所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域 |
| 前面道路の状況 | 西20.0m国道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
森永啓次氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 森永啓次 |
|---|---|
| 価格 | 128,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 周辺幹線道路沿い郊外型大型店舗への顧客流出が続いているが、町中心部の宅地の稀少性により需要は底堅く地価は強含みの状況にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域は近隣型商業地域としての色彩が強く、周辺の幹線道路沿い郊外型大型店舗への顧客流出が続いているものの、時津町中心商業地の稀少性から需要は底堅く、地価は強含みで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、時津町・長与町・長崎市北部の地区型・近隣型商業地域及び郊外型路線商業地域である。主たる需要者は、同一需給圏内の個人商店主及び法人のほか広域的展開の商業者も含まれる。郊外型店舗の時津町内における集積が進み、顧客の流出が続き、商業地域相互の競合は激しくなっているが、時津町中心部の商業地は供給が限定されているため需要は底堅い。市場での需要の中心となる価格帯は、標準規模の更地で2500万円程度と判断する。 |
| 一般的要因 | 堅調な個人消費等により県内景気は緩やかな回復基調を続けているが、三菱長崎造船所の縮小計画が発表され、先行きに不透明感が漂う。 |
児島雅彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 児島雅彦 |
|---|---|
| 価格 | 128,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 地域において概ね標準的な画地であり需要に影響を及ぼす特別な変動要因は認められない。 |
| 地域要因 | 顧客の流出が続いているが、稀少性が高く、長期化した地価下落による値頃感もあり、地価は安定的に推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 郊外路線商業地域に存する大型商業施設等と競争関係にあり、顧客の流出が続いているが、稀少性が高く、長期化した地価下落による値頃感もあり、地価は安定的に推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、時津町及び長与町並びに長崎市北部地区の既存商店街や郊外路線商業地域である。需要者の中心は、地場企業及び個人商店主が中心である。周辺の幹線沿いには既存及び新規の大型商業施設等が目立ち店舗間の競争が激しく、小規模店舗が多い近隣地域では顧客が流出し商況も停滞気味であるが、稀少性が高く、需要は回復傾向が認められる。需要の中心価格帯は、200㎡程度の更地で、2500万円程度。 |
| 一般的要因 | 国内経済は比較的安定しているものの、三菱重工長崎造船所の動向の不透明感が、今後の長崎経済への影響が心配される。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山岩火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 32度8302046 北緯 129度8476857 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
長崎県長崎市江川町５４６番２長崎県西彼杵郡時津町日並郷字山ノ田２２９５番７外長崎県西彼杵郡時津町元村郷字岩本５４番長崎県西彼杵郡時津町浜田郷字吉原５６３番３９長崎県西彼杵郡時津町野田郷字矢次１６５番７長崎県西彼杵郡時津町西時津郷字金堀１０００番１５６長崎県西彼杵郡時津町浦郷字牧出２７８番３内長崎県西彼杵郡時津町西時津郷字金堀１０００番５７長崎県西彼杵郡時津町浦郷字大久保４６番１１長崎県西彼杵郡時津町久留里郷字船蔵１０１３番１７長崎県西彼杵郡時津町元村郷字茶屋ノ本１９番長崎県西彼杵郡時津町野田郷字原ノ谷５４４番１長崎県西彼杵郡時津町浦郷字市場３２９番長崎県西彼杵郡時津町浜田郷字竹下６２５番２長崎県西彼杵郡時津町日並郷字新開３８０１番長崎県西彼杵郡時津町西時津郷字大屋平１０９４番３長崎県西彼杵郡時津町元村郷字打坂１１８３番２外長崎県西彼杵郡時津町元村郷字打坂１１８３番２外長崎県西彼杵郡時津町西時津郷字大屋平１０９４番３外長崎県西彼杵郡時津町浜田郷字浜本３０２番５
参考：近隣駅の地価相場
高田駅(地価相場 65,200円/㎡)道ノ尾駅(地価相場 62,700円/㎡)長与駅(地価相場 57,050円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード